地域要因

過去1年において街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は、認められなかった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏における取引は、自用の業務用建物又は一部賃貸も併用した自社使用の需要並びに投資目的の購入など多様な状況にあり、比準価格はそれら複合的な取引を的確に反映した価格である。一方、土地の収益性からアプローチした経済価値である収益価格の算定では、当該地域の地域特性から想定建物や還元利回り等の設定にやや流動性を有している。以上から比準価格を重視する事とし、収益価格を参考として、当該地域の市場性に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき要因変化は見当たらないが、駅に近い区画整理地のため事業用不動産の需要は高く、土地の単価は横ばいと考えられる。

地域要因の将来予測

区画整理事業によって造成された住宅地で、空地に新築が進み、土地利用度を向上しながら住宅地としての使用が続くものと予測する。

価格決定の理由

北柏駅に近いこともあり戸建住宅としての利用のほか共同住宅等の賃貸物件用地としても取引されることの多い地域のため、取引事例比較法と収益還元法を併用して価格を求める。両試算価格には開差が生じたが、開差の原因を検討した結果、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめて試算価格の調整を行い、さらに代表標準地との価格の均衡も考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に優る熟成した住宅地域であるが、街路条件が見劣りすることから地価は弱含みである。特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

周辺において宅地分譲なども見受けられるが地域に特段の変動を与える要因は見受けられず、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測される。街路条件等のやや劣る地域であり地価は弱含みである。

価格決定の理由

比準価格は、JR常磐線「北柏」駅を最寄駅とする住宅地域に存し、対象地と代替性の認められる取引事例から信頼性の高い価格が求められている。対象地は収益用不動産の敷地としては規模が小さく、近隣地域内においても自用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であることから収益還元法の適用は断念した。よって土地の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

成田線沿線の住宅地であり、街路の配置・系統が劣るため、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。成田線沿線で利便性が劣るため、地価は下落基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する地域であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。取引の大半は自用を目的とした取引であるため、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅である我孫子駅から徒歩限界圏内に位置する区画整然とした住宅地域である。特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩限界圏内の住環境良好な戸建住宅地域である。周辺地域で保育園が開園したが、地域要因への影響は今までのところ見受けられない。熟成した住宅地域であり今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、台田地区の住宅地域に存し代替性を有する取引事例を採用し信頼性の高い価格が求められている。なお、対象地は第一種低層住居専用地域に存し近隣地域内も居住の快適性が重視される専用住宅が建ち並んでおり賃貸市場が未成熟であること、賃貸用不動産を想定するにはやや駅接近性が劣ること等から収益還元法は適用しない。よって規範性を有する比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があり、街路条件が劣るため、需要は弱い。地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移すると予測する。最寄駅から距離があり街路幅員がやや狭い地域で、地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する地域であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。取引の大半は自用を目的とした取引であるため、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成田線沿線の古い住宅団地であり、地元需要が中心で、需要を喚起する地域要因の変化は無く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。成田線沿線の駅徒歩圏外の住宅地域であり選別化の対象となるため、需要は弱く、地価水準は下落傾向と予測される。

価格決定の理由

JR成田線沿線の第一種低層住居専用地域内で規模169㎡の住宅地であり、収益性が取引の指標とされていないため収益価格は試算しなかった。住宅地域であり、快適性及び利便性が重視されることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩10分圏内であるが低地に位置し住環境がやや劣る住宅地域であるため需要はやや弱含みで推移、地価水準は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

成熟した既存住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。常磐線沿線の徒歩10分圏内にあるが低地に位置しやや住環境が劣るため、需要はやや弱含みであり、地価水準は若干の下落傾向と予測される。

価格決定の理由

対象地は自己使用を目的とする一般住宅及びその用地の取引が中心の住宅地域に存するため、収益性が取引の指標とされることは少ないため収益価格の試算は行わなかった。住宅地域であり、快適性及び利便性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

柏駅から徒歩圏内にある住宅地域であり、街路条件等の住環境はやや劣るが、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は住環境・生活利便性等の快適性を中心に地価が形成されている地域である。よって、主に住宅地として自己利用する目的の取引で信頼性のある取引事例を中心に求めた比準価格を採用し、低廉に試算された収益価格は参考に留め、市場分析の結果、市場動向に格別の変化がないことをも勘案し、代表標準地から規準した価格との均衡及び年間の地価の変動率にも留意のうえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動等はみられない。但し、古くなった建物の建て替え等が一部にみられる。

地域要因の将来予測

国道背後の熟成した戸建住宅地域であり、大きな地域要因の変動等は予測されない。近隣地域は平坦であるが、周囲には高低差の強い画地もみられ、地域の地価水準は今後も下落傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格の試算では、類似地域から比較可能な事例を選択し、適切に補修正されており資料及び試算内容の信頼性は高い。近隣地域は駅徒歩圏外の戸建住宅を中心とする地域であり、基本的に居住の快適性に着目した自己使用目的で取引されるのが一般で、収益性には着目されない市場である。従って、資料の信頼性並びに市場における説得力の認められる比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき要因変化は見当たらないが居住者の高齢化は進捗して中古住宅の売り圧力は上昇し、土地の単価は弱含み傾向と考えられる。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、住環境に大きな変化は認められないため、当分の間、現状のままに推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は畑作農地を開発した地域で、大部分の住宅地が戸建住宅として利用されており、中規模画地に建築されたアパートは在来地主による副業的経営が大部分であり、収益用不動産所有目的の土地売買は見受けられず、地価は居住の快適性を中心に形成されている。そのため収益価格は試算せず、代表標準地とのバランスにも考慮しながら比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

柏駅徒歩圏の住宅地域であるが、地域内の道路が狭く、住環境はやや劣る。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

特に地域要因に変動はなく、当分現状の土地利用状況を維持するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は住環境を重視する自己使用目的の取引が中心である。また最寄り駅からやや距離があり、戸建住宅を中心とする地域で、画地規模から判断して投資採算の見込める賃貸用建物の想定が困難であるため、収益価格は適用しない。よって自用目的での取引で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、市場動向に特段の変化がないことをも勘案し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名声を有する品等の優れた住宅地域であり、需要は底堅く推移しており、地価水準は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、今後も住環境等が維持するものと予測される。名声を有する住宅地域であり、底堅い需要が認められるため、地価は概ね横ばい傾向と予測される。

価格決定の理由

第一種低層住居専用地域内の規模221㎡の名声を有する住宅地であり、収益性が取引の指標とされていないため収益価格の試算は行わなかった。品等の優れた住宅地域であり、快適性、利便性が重視されることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。