地域要因

駅徒歩圏の成熟した住宅地域であり、特に大きな変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏の住宅地域であり、地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では自用の居住用不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、道路幅員による容積率の制限等から土地の利用度がやや劣り、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、工場等の混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。需給は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、工場等の混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。需給関係は概ね安定しており、地価は緩やかな上昇基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、金町地区に所在する規範性の高い住宅地の取引事例から実証的に試算された。一方、標準地の画地条件等の制約や賃貸市況を反映して、収益価格はやや低位に試算された。当該地域では、自己の居住を目的とする取引が中心であり、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にある。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金町駅徒歩圏内の利便性の高い既成住宅地域で、東京理科大の開校及び周辺の大規模開発に伴い、居住環境が向上しており、需要は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の既成住宅地域で、近年は東京理科大学開校に伴い周辺環境が整備されてきており、今後も再開発等により利便性が向上していくものと予測する。需要は堅調で、地価は暫く強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、JR常磐線「金町」駅を最寄り駅とする規範性の高い住宅地の取引事例から実証的に試算された。一方、収益価格は、画地条件等の制約から、やや低位に試算された。当該地域では、自己の居住を目的とする取引が中心であり、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にある。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金町駅勢圏所在の旧来からの住宅地として、相応の需要が認められる。東京理科大への接近性に比較的優れ、地価は微増傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

平成25年の東京理科大開校以降、周辺における大規模マンションの建設や商業施設の開業に伴い、地域性の向上が期待されるところであるが、当該地域への目立った波及効果はまだ見られない状況にある。

価格決定の理由

当該標準地周辺は中小規模の戸建住宅が多く、規模の纏まった一部の画地を除いて、アパート等の共同住宅は地主の土地活用によるものが大半である。従って、標準地については、収益性よりも自用の戸建用地としての居住の快適性が重視される傾向にある。よって、実証的な性格の強い価格である比準価格を重視し、理論性を指向する収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との秤量的検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺の開発・整備により、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、特段の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。需給関係は概ね安定しており、地価水準は暫く若干の上昇で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、金町駅勢圏に所在する規範性の高い取引事例から実証的に試算された。一方、標準地の画地条件等の制約から、収益価格は低位に求められた。当該地域では、自己の居住を目的とする取引が中心で、投資目的の需要は少なく、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや遠いが、総額の値頃感から一定の需要は見込める。地価は一般的要因等を反映しやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅も見受けられるが、最寄駅からやや遠く、周辺においては収益目的の取引は少なく、居住の快適性を重要視する自己居住用の一般住宅が取引の中心である。類似地域において信頼性のある取引事例を収集し市場性を反映した比準価格が求められた。一方、賃料水準が低いため収益価格は比準価格より低位に求められた。従って、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にある。特に住宅ローン金利低下の影響を受け、割安感のある当地域に対する需要は高まっている。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。当地域の地価は他地域と比較して割安感がでてきたことから上昇傾向にあり、当面同様の傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域であり、周辺の大規模な画地では、アパート等もみられるものの、地主の資産活用目的が主流であり、元本に見合う収入が得られないため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、金町駅を最寄駅とする類似した事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の事業所跡地で若干の宅地開発も見られるが、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

小規模住宅のほか空地も見られる既成住宅地域であり、当面、現状の住環境を維持していくものと予測する。東京都に隣接し最寄駅からのバス便も比較的便利なことから、地価は安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅も周辺には見られるが、土地取引の中心は自己戸建住宅目的である。周辺の賃料水準に基づく収益価格は比準価格に比べて低位に求められたことも併せて最有効使用は戸建住宅の敷地であると判定した。想定される典型的な需要者、並びに、市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地に基づく規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。

地域要因の将来予測

低層住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。最寄駅からやや遠いが、値頃感から実需があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から実際の取引事例を多数収集して正常な事例を選択して求めており、市場の実勢を示している。収益価格は収益性を的確に示す価格であるが、近隣地域は自用の住宅地を求める需要者が中心であり、収益性を重視しないため、収益価格は規範性が低く、比準価格が説得力に優れている。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地の価格に規準した価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特記すべき変動要因は認められないものの、値頃感から戸建住宅の取引も幾分増え、経済環境の好転により、地価は緩やかな上昇となっている。

地域要因の将来予測

近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が均衡したまま推移していくものと思われる。市場動向から判断すると、良質の物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要は多いものと思料される。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となり、地域の賃貸市場においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、収益性よりも居住の快適性が重視される地域といえる。したがって、市場性を反映した信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、対象標準地の規模及び最寄り駅まで徒歩25分超を要すことを勘案し、収益目的の共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。