東京都葛飾区新宿１丁目１５６番１(京成高砂駅・柴又駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


260,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区新宿１丁目１５６番１(東京都葛飾区新宿１−２１−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。

東京都葛飾区新宿１丁目１５６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区新宿１丁目１５６番１
住居表示新宿１−２１−１１
価格260,000円/㎡
交通施設、距離京成高砂、1,400m
地積109㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

権藤幸憲氏による調査レポート

不動産鑑定士権藤幸憲
価格260,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。
地域要因の将来予測低層住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。最寄駅からやや遠いが、値頃感から実需があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は葛飾区内の最寄駅から徒歩圏を超える付近の住宅地域である。需要者の中心は自用の住宅を求める個人及び販売目的の中小不動産業者が主体である。市場の中心価格帯は土地で2500万円前後、建売では土地を細分化して3500万円前後である。近隣地域は最寄駅から遠く徒歩圏内と比較すると競争力が劣るが、価格水準が低く値頃感があることから需要は比較的堅調で地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因国内経済は金融緩和や景気政策の実施等により景気は回復しつつあり、当該地域の住宅需要の増加等、地価に影響が及んできている。

幹久氏による調査レポート

不動産鑑定士幹久
価格260,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや距離を有する既成の住宅地域で、特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測最寄り駅からやや距離を有するが、住宅地域として概ね熟成しており、今後ともこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映してやや上昇で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京成本線及びJR常磐線沿線で、概ね葛飾区の中央部に存する住宅地域。需要者の中心は、葛飾区内を中心に隣接区、市に居住する30代から40代の一次取得者層が多くを占める。駅から距離を有する住宅地域で、小規模な宅地分譲が行われる程度である。需給は概ね安定的であり、市場の中心価格帯は、土地が100㎡前後で2500万円程度、新築の戸建住宅が3500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、葛飾区内の人口はこの1年間で微増している。地価はやや上昇で推移した。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7597894
北緯 139度8607941

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)金町駅(地価相場 285,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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