東京都葛飾区新宿５丁目２２９４番２(金町駅・亀有駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


257,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区新宿５丁目２２９４番２(東京都葛飾区新宿５−２２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を257,000円/㎡としました。

東京都葛飾区新宿５丁目２２９４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区新宿５丁目２２９４番２
住居表示新宿５−２２−１１
価格257,000円/㎡
交通施設、距離金町、900m
地積94㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田生氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田生
価格257,000円/㎡
個別的要因金町駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位にあり、特筆すべき個別的要因の変動は特にない。
地域要因金町駅勢圏所在の旧来からの住宅地として、相応の需要が認められる。東京理科大への接近性に比較的優れ、地価は微増傾向にて推移している。
地域要因の将来予測平成25年の東京理科大開校以降、周辺における大規模マンションの建設や商業施設の開業に伴い、地域性の向上が期待されるところであるが、当該地域への目立った波及効果はまだ見られない状況にある。
市場の特性同一需給圏は葛飾区内の金町・亀有・柴又・京成高砂等の各駅を最寄駅とする区内北側の住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性の強い個人であり、徒歩10分以内の物件については、職住接近性を志向する同一需給圏外からの転入者も見られる。土地は20∼25百万円、新築戸建住宅は35∼40百万円の物件が多い。同一需給圏内の地価は緩やかな上昇傾向にあり、常磐線以北の東京理科大周辺における地価は過熱感はないものの、若干強含みにて推移している。
一般的要因葛飾区の人口は微増傾向にある。建築費の高止まりや将来的な増税等の不安要素はあるものの、不動産市況は全般的に強気な状況が続いている。

保戸田藤郎氏による調査レポート

不動産鑑定士保戸田藤郎
価格256,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の成熟した住宅地域であり、特に大きな変動要因は見られない。
地域要因の将来予測成熟した低層住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。東京理科大学周辺の開発の進展等に伴い金町エリアは活性化しており、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京成本線・京成金町線・JR常磐線沿線の最寄駅より概ね徒歩圏にある葛飾区北部・東部の住宅地域である。当区に地縁的選好性を有する個人が、需要者の中心である。景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調であり、東京理科大学周辺の開発が進むにつれての波及効果も期待される。土地は2，000∼3，000万円程度、新築戸建は3，500∼4，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いており、地価は概ね安定的に推移している。区内の総人口は、直近では若干増加している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7668357
北緯 139度8623297

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都葛飾区堀切６丁目８１５番３８東京都葛飾区高砂８丁目５９０番２東京都葛飾区青戸５丁目１１９番２東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３東京都葛飾区新宿２丁目３２４７番３東京都葛飾区東金町一丁目２１３６番４３東京都葛飾区柴又二丁目２３１番２東京都葛飾区柴又二丁目２３１番２東京都足立区北鹿浜町２４９７番４の一部東京都足立区青井三丁目３０番８

参考：近隣駅の地価相場

金町駅(地価相場 285,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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