東京都葛飾区南水元４丁目２３番５(金町駅・亀有駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


250,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区南水元４丁目２３番５(東京都葛飾区南水元４−２３−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を250,000円/㎡としました。

東京都葛飾区南水元４丁目２３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区南水元４丁目２３番５
住居表示南水元４−２３−４
価格250,000円/㎡
交通施設、距離金町、1,200m
地積82㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤智之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤智之
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺の開発・整備により、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、特段の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。需給関係は概ね安定しており、地価水準は暫く若干の上昇で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、葛飾区内のJR常磐線沿線の住宅地域で、特に金町駅勢圏に位置する住宅地域の代替性が高い。需要者の中心は、葛飾区内に居住する一次取得者層であるが、他区部や周辺市域からの転入も認められる。周辺の開発・整備に伴い居住環境が向上したことにより、需要は堅調に推移しており、需給関係は概ね安定している。市場の中心的価格帯は、土地が20∼30百万円、新築戸建が35∼45百万円程度である。
一般的要因葛飾区では、取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移しており、人口は微増傾向にあるが高齢化が進行している。

江藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士江藤美香
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。周辺の環境整備、規模や形状等から相対的競争力の程度は中位である。
地域要因周辺の開発や整備に伴い、常磐線金町駅北側徒歩圏の住宅地の需要は引き続き堅調である。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした住宅地で、学生増加等に伴い賃貸住宅の割合が増加する可能性はあるが、当分の間現状のままで推移するものと予測する。地価水準は、強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は葛飾区内常磐線沿線を中心に、中川以東の住宅地域で、特に金町駅北口圏域は代替性が高い。需要者の中心は城東地域及び周辺市の居住者で、自己の居住目的であり、地縁的選好性も強い地域である。旧来からの熟成した住宅地で、周辺の環境整備の進展により生活の利便性向上が予測され、需要は底堅い。市場の中心価格帯は土地が1㎡あたり20万円台、新築戸建住宅は総額3，000万円台後半から4，000万円台前半である。
一般的要因23区内における相対的割安感から、全般的に需要は底堅いが、高齢化の進行が早く、区内でも地価の上昇基調に二極化がみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7765704
北緯 139度8664042

参考：該当物件周辺マップ

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東京都葛飾区東金町３丁目７０番東京都葛飾区堀切６丁目８１５番３８東京都葛飾区東金町５丁目５１番２東京都葛飾区堀切７丁目８４１番５東京都葛飾区東四つ木４丁目９２番４東京都葛飾区東金町一丁目２１３６番４３東京都葛飾区亀有二丁目１５７番８東京都葛飾区水元三丁目９番２東京都葛飾区東水元二丁目９５５番２

参考：近隣駅の地価相場

金町駅(地価相場 285,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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