東京都葛飾区水元３丁目１０番４８(金町駅・亀有駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


218,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区水元３丁目１０番４８(東京都葛飾区水元３−１０−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を218,000円/㎡としました。

東京都葛飾区水元３丁目１０番４８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区水元３丁目１０番４８
住居表示水元３−１０−１３
価格218,000円/㎡
交通施設、距離金町、1,800m
地積148㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域
前面道路の状況北8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

川崎信和氏による調査レポート

不動産鑑定士川崎信和
価格218,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にある。特に住宅ローン金利低下の影響を受け、割安感のある当地域に対する需要は高まっている。
地域要因の将来予測一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。当地域の地価は他地域と比較して割安感がでてきたことから上昇傾向にあり、当面同様の傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね、葛飾区内に存する住宅地域であり、特にJR常磐線沿線の駅から徒歩圏外の住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは葛飾区に地縁的選好性を有する1次取得者層が、大規模なものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、駅徒歩圏外で値頃感がでてきたことから安定して推移している。市場の中心価格帯は、土地は80㎡程度の新築建売で3000万円台前半程度である。
一般的要因人口は微増で推移しているが、高齢化が進行している。当区の地価はマイナス金利導入による影響もあり、全体的に上昇傾向にある。

牧野治世子氏による調査レポート

不動産鑑定士牧野治世子
価格218,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ミニ開発による建売分譲がみられるほかは、地域内に特段の変動はない。
地域要因の将来予測戸建住宅等が徐々に増えるほかは、当分の間、現状のまま推移するものと思料する。地価は低金利等を背景とした市場環境により当面安定的と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は葛飾区を中心とした住宅地域で、特にJR常磐線沿線住宅地との代替性が高い。最寄駅からは徒歩圏外であるが、閑静な住環境と相対的に低い地価水準により、需要は概ね安定的である。典型的な需要者は地元在住者であるが、近年は他地域からの転入も増えている。市場における中心価格帯は、新築戸建で3，000万円前後、建売住宅については敷地の狭小化が認められる。
一般的要因葛飾区の人口は近年微増傾向にあり、不動産市場においては、取引件数、取引価格とも安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7812892
北緯 139度8631711

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

金町駅(地価相場 285,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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