地域要因

亀有駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

亀有駅が徒歩圏内の一般住宅、共同住宅等の多い住宅地域であり、特別な変動要因は見当たらず現状程度で推移すると思われる。景気は回復傾向にあり地価水準は緩やかに上昇すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、JR亀有駅周辺の多数の取引事例から規範性のある事例を選択し、適切に補修正して求められたものであり、実証的で説得力がある。住宅地においては収益性より居住の快適性が重視される傾向があり、また、低層住宅が標準的であることから収益価格は低位に求められたものと思われる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや遠いが、総額の値頃感から一定の需要は見込める。地価は一般的要因等を反映しやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅も見受けられるが、最寄駅からやや遠く、周辺においては収益目的の取引は少なく、居住の快適性を重要視する自己居住用の一般住宅が取引の中心である。類似地域において信頼性のある取引事例を収集し市場性を反映した比準価格が求められた。一方、賃料水準が低いため収益価格は比準価格より低位に求められた。従って、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

格別な変動要因はない。近隣地域周辺は、住環境・利便性が良好であり、需給ともに安定的で、地価の上昇も続いている。

地域要因の将来予測

地域内には格別の変動要因はないものの、住環境や利便性が良好な当該地域は需要が底堅く、地価は当面は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域の住宅地で、主たる需要者が自己利用目的の一次取得者であることから、取引は収益性よりも交通利便性、居住の快適性等が重視される傾向にある。従って、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から試算した比準価格に比べ、収益価格は相対的な信頼性が劣ると思料する。以上から市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金町駅勢圏所在の旧来からの住宅地として、相応の需要が認められる。東京理科大への接近性に比較的優れ、地価は微増傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

平成25年の東京理科大開校以降、周辺における大規模マンションの建設や商業施設の開業に伴い、地域性の向上が期待されるところであるが、当該地域への目立った波及効果はまだ見られない状況にある。

価格決定の理由

当該標準地周辺は中小規模の戸建住宅が多く、規模の纏まった一部の画地を除いて、アパート等の共同住宅は地主の土地活用によるものが大半である。従って、標準地については、収益性よりも自用の戸建用地としての居住の快適性が重視される傾向にある。よって、実証的な性格の強い価格である比準価格を重視し、理論性を指向する収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との秤量的検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性に優れる地域で新規の供給も限られている。一般的要因の影響等により地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は「綾瀬」駅徒歩圏で交通利便性に優れるため共同住宅も見受けられるが、法令上の制限等により高度利用が困難で周辺においては収益目的の取引は少なく、居住の快適性を重要視する自己居住用の一般住宅が取引の中心で、近隣地域及び類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。従って、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

お花茶屋駅から徒歩圏内にあり、マンション等が多く見られる地域である。建築費高騰が、土地価格上昇の程度に影響を与えているものと思料される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、実証的な価格であるが、類似性を有する取引事例が少なく精度に幾分難がある。一方、開発法による価格は、開発事業者が対象地に投下し得る限度額としての性格を有し、対象地の利用状況並びに不動産市況の動向等を考慮した場合、重要な指針となる価格である。したがって、投資採算性及び市場競争力の面から説得力をもつ開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

お花茶屋駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域で、需給は安定的で地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

普通住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変化はないので、当分の間現状維持と予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

お花茶屋駅徒歩圏住宅地より信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。都心への交通接近条件が良好で賃貸物件も混在するが、地域の取引の大半は自用目的であり、収益性よりも居住の利便性・快適性を重視する住宅地であることより収益価格の信頼性は相対的に劣るものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をふまえ、葛飾区内住宅地の需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。

地域要因の将来予測

低層住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。最寄駅からやや遠いが、値頃感から実需があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から実際の取引事例を多数収集して正常な事例を選択して求めており、市場の実勢を示している。収益価格は収益性を的確に示す価格であるが、近隣地域は自用の住宅地を求める需要者が中心であり、収益性を重視しないため、収益価格は規範性が低く、比準価格が説得力に優れている。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地の価格に規準した価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

綾瀬駅から徒歩圏の閑静な住宅地域を形成しており、特段の変動要因は認められない。市場においては自己使用を目的とする取引が中心である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺は賃貸用不動産も見られるが、需要者の中心は居住目的での取引であるため収益性よりは居住の快適性が重視され収益価格は低位な水準に試算された。一方、比準価格は、市場で現実に取引された類似性の高い取引事例をもとに試算しており、特に綾瀬駅から徒歩圏の事例を収集することができ実証的な価格を得た。従って比準価格を重視し収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。