東京都葛飾区お花茶屋３丁目３９６番１２(お花茶屋駅・堀切菖蒲園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


304,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区お花茶屋３丁目３９６番１２(東京都葛飾区お花茶屋３−２３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を304,000円/㎡としました。

東京都葛飾区お花茶屋３丁目３９６番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区お花茶屋３丁目３９６番１２
住居表示お花茶屋３−２３−６
価格304,000円/㎡
交通施設、距離お花茶屋、700m
地積158㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡村淑子氏による調査レポート

不動産鑑定士岡村淑子
価格304,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。
地域要因お花茶屋駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域で、需給は安定的で地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測普通住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変化はないので、当分の間現状維持と予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京成本線・京成押上線の最寄駅より徒歩圏にある住宅地域である。需要者の中心は葛飾区に地縁的選好性を有する第1次・第2次取得者層の個人や地元開発業者等である。最寄駅から都心への接近性に優れるので安定した需要がある一方、徒歩10分程度圏内の住宅地供給は限られているので、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。需要の中心は土地は70∼100㎡で2500∼3500万円程度、新築建売住宅は4000万円台である。
一般的要因住宅金利低下により住宅需要は堅調であるが、建築費の高止まりや需要者の所得の伸びが限定的であることから、市場にはなお不安定要素がある。

中川太知氏による調査レポート

不動産鑑定士中川太知
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因お花茶屋駅から徒歩圏に位置し、周辺は落ち着いた環境の一般住宅を中心とした住宅地域であり、堅調な需要から地価は底堅く推移。
地域要因の将来予測一般住宅やアパート等が建ち並び、既に利用の進んだ住宅地域で、地域内及び周辺に格別の要因変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。安定した住宅需要より、地価は堅調に推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は概ね葛飾区内のお花茶屋・青砥・綾瀬・亀有駅等の京成本線、京成押上線、JR常磐線沿線で徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は区内、周辺区の一次取得者層に、買替層も見られる。落ち着いた環境の住宅地域で一定の需要がある。利用の進んだ混在住宅地域で大量の新規供給はなく、需給関係は比較的安定している。取引の主な価格帯は、土地が2，500∼3，500万円程度、新築戸建が3，500∼4，500万円程度である。
一般的要因葛飾区の人口、世帯数は微増傾向が継続。住宅ローン金利低下による需要の下支えもあり、新設住宅着工戸数、新築戸建価格も堅調に推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7526069
北緯 139度8404353

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

お花茶屋駅(地価相場 329,500円/㎡)堀切菖蒲園駅(地価相場 344,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)京成立石駅(地価相場 344,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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