東京都葛飾区亀有２丁目１８４番２(亀有駅・お花茶屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


305,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区亀有２丁目１８４番２(東京都葛飾区亀有２−１８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を305,000円/㎡としました。

東京都葛飾区亀有２丁目１８４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区亀有２丁目１８４番２
住居表示亀有２−１８−７
価格305,000円/㎡
交通施設、距離亀有、930m
地積87㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパートのほかに店舗も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金築伸樹氏による調査レポート

不動産鑑定士金築伸樹
価格305,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動は見受けられない。整形画地であり利便施設が徒歩圏内にあることから、競争力はあるものと思われる。
地域要因亀有駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められない。
地域要因の将来予測亀有駅が徒歩圏内の一般住宅、共同住宅等の多い住宅地域であり、特別な変動要因は見当たらず現状程度で推移すると思われる。景気は回復傾向にあり地価水準は緩やかに上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR線亀有、金町等を最寄り駅とする葛飾区東部の住宅地域である。需要者は当区に地縁選好性を有する個人のほか、周辺市区からの転入もみられる。旧来からの熟成した住宅地域であり、戸建住宅はミニ開発が中心である。亀有地区は商業施設が集積し利便性が高いため人気があり、不動産に対する需要は強い。土地は20∼35百万円、新築戸建住宅は40∼45百万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因区内人口は微増傾向であるが老年人口は増加傾向。景気回復基調で不動産市況は堅調に推移しているが、地域により濃淡が見受けられる。

髙山博好氏による調査レポート

不動産鑑定士髙山博好
価格305,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣、競争力の程度は、普通程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地としては手ごろな価格の住宅が多く需要層は厚い。住宅需要は堅調で地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート、店舗等が混在する熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状のままで推移するものと予測する。亀有駅徒歩圏内の地域であり地価水準は、安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線亀有駅、金町駅を最寄駅とする葛飾区内の駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者は個人が主体で、葛飾区に地縁的選好性を持つ一次取得者層が中心である。亀有地区は商業施設が充実しているため、生活利便性が高く安定的に需要も推移してきている。中心価格帯は土地で2000万円から3000万円程度、新築戸建住宅で3000万円台後半から4000万円台が中心となる。小規模住宅が多い。
一般的要因将来の家計所得、経済動向に不確実性が見られるが、低金利に加え都心部での不動産価格の高止まりから、周辺区の需要も堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度75951999999999
北緯 139度8488757

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)お花茶屋駅(地価相場 329,500円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)金町駅(地価相場 285,000円/㎡)綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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