東京都足立区綾瀬２丁目３８番１２(綾瀬駅・堀切菖蒲園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
387,000円
2017年01月01日に行った東京都足立区綾瀬２丁目３８番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を387,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都足立区綾瀬２丁目３８番１２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 387,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 綾瀬、660m |
| 地積 | 157㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 空地 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m区道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
植松明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植松明 |
|---|---|
| 価格 | 386,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変化はない。南側6m道路のため日照・通風に優れ相対的選好性は強いが、細分化傾向の中で総額的にやや競争力は低下しつつある。 |
| 地域要因 | 綾瀬駅から徒歩圏の閑静な住宅地域を形成しており、特段の変動要因は認められない。市場においては自己使用を目的とする取引が中心である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、綾瀬駅から徒歩圏に存する住宅地域である。主たる需要者は足立区に居住する1次取得者若しくは買替え取得者であるが、都心へのアクセスが良好なため他区部や周辺市域からの転入も見られる。規模によっては建売業者も市場参加者となる。中心となる価格帯は、取引市場では大量の土地供給はなく土地単独での取引は少ないが、新築建売で4，500万円∼5，000万円程度が中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 区内の人口及び世帯数は微増傾向にある。景気は緩やかな回復基調にあり、足立区内の地価は緩やかな上昇傾向を示している。 |
小森秀夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小森秀夫 |
|---|---|
| 価格 | 387,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模は標準的で、方位も南であるため、競争力はある程度見込まれる。 |
| 地域要因 | 住宅地域として成熟しており、特に変動要因は認められない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東京メトロ千代田線綾瀬駅を最寄駅とする足立区東部の住宅地域である。需要者の中心は、足立区及び周辺地域に居住する1次取得者、買い替え取得者若しくは建売業者である。新築の戸建住宅は、4，000万円∼5，000万円程度の物件が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は、世界経済の不確実性に留意する必要があり、一部に弱さも見られるものの、マイナス金利導入等により緩やかな回復基調が持続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度759589 北緯 139度8302664 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)堀切菖蒲園駅(地価相場 344,000円/㎡)小菅駅(地価相場 455,000円/㎡)お花茶屋駅(地価相場 329,500円/㎡)青井駅(地価相場 372,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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