東京都足立区東綾瀬１丁目１８番１７(綾瀬駅・亀有駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


357,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区東綾瀬１丁目１８番１７(東京都足立区東綾瀬１−１８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を357,000円/㎡としました。

東京都足立区東綾瀬１丁目１８番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区東綾瀬１丁目１８番１７
住居表示東綾瀬１−１８−７
価格357,000円/㎡
交通施設、距離綾瀬、750m
地積109㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上野正和氏による調査レポート

不動産鑑定士上野正和
価格357,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度については特段の変動はない。
地域要因駅徒歩圏の利便性に優れる地域で新規の供給も限られている。一般的要因の影響等により地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR常磐線及び東京メトロ千代田線沿線で、足立区南東部の住宅地域を中心とする圏域。需要者の中心は区内在住及び地縁的選好性を有する自己利用目的の一次取得者である。交通利便性に優れ、新規の供給も限られるため需要は堅調である。取引の中心価格帯は、100㎡程度の更地で3000万円∼4000万円、新築戸建で4500万円∼5500万円程度である。地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因質的・量的金融緩和及び各種住宅取得政策等により不動産の市況回復が見られる。金利上昇及び海外情勢に注意を要する。

古家一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士古家一郎
価格357,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は無い。そして代替・競争等の関係にある不動産と比較して優劣は無く、平均的な競争力を有するものと判断する。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測居住快適性、生活利便性に優れたエリアであり、需要は堅調である。地価動向は、昨年と同様に上昇傾向にある。今後も景気の回復が続くものと思料されるので、地価もしばらくは上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性東綾瀬及びその周辺の駅徒歩圏の住宅地域が同一需給圏に該当する。需要者の多くは地元に地縁的選好性のある1次及び2次取得者である。更に、綾瀬エリアは人気が高いことから、区外からの転入者も想定される。地価動向は、区内において、比較的高い上昇率を示している。中心となる価格帯は、土地取引の場合、規模にもよるが360千円／㎡程度、新築建売住宅市場においては4，000万円∼5，000万円程度が中心である。
一般的要因東京都心の不動産市況は好調であるが、価格が高止まりの話も聞こえる。足立区内は区画整理事業、大病院及び大学の移転等で安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7649495
北緯 139度832974

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)青井駅(地価相場 372,000円/㎡)堀切菖蒲園駅(地価相場 344,000円/㎡)お花茶屋駅(地価相場 329,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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