東京都葛飾区西亀有１丁目２番１(お花茶屋駅・綾瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
287,000円
2017年01月01日に行った東京都葛飾区西亀有１丁目２番１(東京都葛飾区西亀有１−２−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を287,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都葛飾区西亀有１丁目２番１ |
| 住居表示 | 西亀有１−２−１ |
| 価格 | 287,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | お花茶屋、1,100m |
| 地積 | 3,049㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | マンションのほか一般住宅等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m区道 |
| その他の接面道路 | 三方路 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
沖健信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 沖健信 |
|---|---|
| 価格 | 286,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。マンション適地として市場競争力がある。 |
| 地域要因 | お花茶屋駅から徒歩圏内にあり、マンション等が多く見られる地域である。建築費高騰が、土地価格上昇の程度に影響を与えているものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、葛飾区を中心に、隣接する周辺区全域の住居系地域である。需要者の属性は、大手マンションデベロッパーを含む開発事業者となる。マンション用地の仕入れが難しい状況となっており、最寄駅からの接近性、画地条件が良好であり、容積率が十分消化できれば、かなり買い進んだ取引となることが予測される。新築マンションの価格は、ファミリータイプ75㎡前後で、3，500万円から4，500万円程度が取引の中心となる。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復基調を続けている中、マイナス金利の影響から、不動産融資が活発になり、葛飾区においても土地価格が継続的に上昇している。 |
川崎信和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川崎信和 |
|---|---|
| 価格 | 288,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 葛飾区内の分譲マンションに対する需要は安定しており、価格も安定的に推移しているが、建築費の高騰を受け地価上昇は限定的なものとなっている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、葛飾区内及び隣接市区に存する住宅地域であり、特に葛飾区内の共同住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、中堅又は大手デベロッパーと考えられる。需給動向は建築費が下がる兆しは見えず開発環境は厳しいものの、開発用地の希少性は高く需要は強い。取引される規模にばらつきがあり、取引される価格帯の総額による把握は困難であるが、類似取引事例単価は200∼300千円／㎡に分布している。 |
| 一般的要因 | 建築費が高騰し、開発環境は厳しい状況にあるものの、優良な分譲マンションの売行きは好調なため、好立地の開発用地の需要は高い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7566146 北緯 139度8365715 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都葛飾区新小岩３丁目９２４番１東京都葛飾区西亀有２丁目１３４９番２東京都葛飾区水元猿町１１５番２東京都葛飾区お花茶屋３丁目３９６番１２東京都葛飾区青戸６丁目４１５番１東京都葛飾区お花茶屋一丁目５２５番６東京都葛飾区西亀有四丁目４２番２東京都葛飾区西亀有二丁目１４４８番２東京都足立区東和４丁目１２２番３７東京都足立区本木町５丁目４３００番４
参考：近隣駅の地価相場
お花茶屋駅(地価相場 329,500円/㎡)綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)堀切菖蒲園駅(地価相場 344,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)小菅駅(地価相場 455,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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