東京都足立区東和３丁目１７８番２(北綾瀬駅・亀有駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
289,000円
2017年01月01日に行った東京都足立区東和３丁目１７８番２(東京都足立区東和３−７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を289,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都足立区東和３丁目１７８番２ |
| 住居表示 | 東和３−７−８ |
| 価格 | 289,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北綾瀬、1,100m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山口敏和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口敏和 |
|---|---|
| 価格 | 289,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 格別な変動要因はない。近隣地域周辺は、住環境・利便性が良好であり、需給ともに安定的で、地価の上昇も続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域内には格別の変動要因はないものの、住環境や利便性が良好な当該地域は需要が底堅く、地価は当面は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は綾瀬駅・北綾瀬駅・亀有駅等を最寄駅とする住宅地域を中心とした圏域で、主たる需要者は区内在住又は地縁的選好性のある自己使用目的の一次取得者及び買替え層である。区内では良好な住環境を形成する圏域で、住宅地の需要は底堅く、需給ともに安定している。需要の中心的価格帯は土地で100㎡程度で3，000万円前後、新築建売住宅で3，000万円半ばから4，000万円後半程度とやや価格水準に幅が見られる。 |
| 一般的要因 | 人口・世帯数ともに増加傾向。取引件数は減少傾向、取引価格は上昇しているが、地域により差がある。 |
石垣哲嗣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石垣哲嗣 |
|---|---|
| 価格 | 288,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路であるが、選考性・市場競争力は中位。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 代々木上原駅ー北綾瀬駅間の直通運転のための北綾瀬駅ホームが延伸工事中である。平成31年度完成予定。 |
| 地域要因の将来予測 | 居住環境が良好な住宅地域として現状を維持して推移するものと予測する。建築費の上昇の影響も見られるが、需要は根強よく地価は概ね上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は足立区東部の常磐線軌道敷以北の東京メトロ千代田線・東武伊勢崎線・常磐線各駅背後の低層住宅地域である。需要者の中心は区内在住または地縁的選好性のある一次取得者等である。居住環境は概ね良好であり需給は住宅金利の低位推移、景気回復等もあってやや強含み傾向にある。土地は100㎡で2000万円台後半、新築戸建住宅は3，500万円台半ばから4，500万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和と住宅取得促進政策等の効果もあって足立区住宅地の地価は利便性の差異によって強弱はあるものの、この1年間で概ね上昇傾向で推移した。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7708738 北緯 139度8379787 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都葛飾区亀有五丁目１６４番２東京都葛飾区西亀有四丁目４２番２東京都足立区本木町５丁目４３００番４東京都足立区関原３丁目１３０７番７東京都足立区谷中２丁目９６番１東京都足立区大谷田３丁目１１０８番１東京都足立区東綾瀬１丁目２４番２東京都足立区島根四丁目２７３番１外１筆東京都足立区鹿浜３丁目５番１１東京都足立区大谷田３丁目１１０８番１
参考：近隣駅の地価相場
北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)青井駅(地価相場 372,000円/㎡)六町駅(地価相場 178,000円/㎡)お花茶屋駅(地価相場 329,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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