地域要因

古くからの住宅地として熟成しており、大きな変動要因は見られない。周辺では新規の分譲地も多く、選別化の傾向は強いが、需要も底固い。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成している。周辺地域においては大小の新規分譲地が多く見られ、居住環境等で新しい分譲地に競争力で劣るが、地価は横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、画地面積も狭いため駐車場確保が困難で、賃貸市場は未成熟である。周辺地域において、規模の大きい画地ではアパート等の賃貸物件も見られるが、相続対策がメインである。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いだが既成商業地域なので、古い商業集積の魅力低下や権利輻輳等のため、郊外型新興商業地域との競合等で需要が弱含みである。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの既成商業地域である。古い街並であり大規模化の要件を欠いている等で、活性化の期待が低い。今後の特色は現状程度と見込まれるが、当面の地価は下落気味に推移すると予測する。

価格決定の理由

自用店舗等が中心であり、低層の賃貸用店舗兼住宅等も見られるが、事業者向けの賃貸市場は成熟度が低い。一部に事業撤退が見られるものの、比準価格は多数の取引事例を基に試算した価格なので、信頼性が高い。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

地域要因

市南部の幹線沿いにあって、系統連続性は良好であるが、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗、事務所、工場、住宅等の多種の用途が混在する県道沿いにあるが、求められた収益価格は郊外型賃貸物件の賃料水準の査定、その他多くの想定部分を含んでおり、やや信頼性を欠く面がある。概ね自用目的での取引が中心であるため、市場での取引の実態を反映して実証的である比準価格を中心とすることとし、収益価格も関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域自体の需要は認められるものの、地域的影響がやや弱含み要因となっている。

地域要因の将来予測

宇都宮環状線沿いの路線商業地域で、新規出店に関して地域的に選別が進んでいる。地価はしばらく緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内の土地利用としては、路線商業地域として駐車場の確保が不可欠であることから建蔽率が低位となり、また上階への顧客誘導力のある地域でないことから容積率も低位とならざるを得ず、収益価格は低位に留まった。地域における需要者の中心は店舗、事業所等を建設し営業することを企図する需要者であることから、類似性を有する取引事例から求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付けた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、工場等が混在する熟成した住宅地域であり、利便性等は概ね良好で、地域要因に特別な変動はなく、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

国道4号背後に位置し、一般住宅、工場等が混在するが、区画整理済の住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等が見られるが、最有効使用が戸建住宅地で自用目的の需要が中心であり、戸建貸家・アパート等の賃貸目的での需要は乏しく、収益性との関連が希薄であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

古くからの住宅地として熟成しており、大きな変動要因は見られない。地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整然とした住環境良好な熟成した住宅地域である。地域要因に格段の変動は無く、当分の間現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、戸建住宅地として純化しており、画地面積も狭いため駐車場確保が困難で、賃貸市場は未成熟である。アパート等の賃貸物件も皆無であり、自用での利用が支配的であるため収益価格の査定は断念した。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いの商業地域で熟成度が高まりつつある。地域要因に大きな変動は見られず、地価水準は弱含みから下げ止まり傾向で推移している。

地域要因の将来予測

国道4号沿いの路線商業地域で中小規模の店舗、事業所等が見られる。地域要因に大きな変動は見られず、今後も同様の状態を保つものと見込まれる。地価水準は下げ止まりから横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いに店舗、事業所等が見られる路線商業地域。取引需要は自己使用を前提とするものが多く、土地価格に十分見合った賃料相場が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。需要者は周辺類似の不動産取引との関連を重視して意思決定を行う傾向が強く、比準価格の説得力は相対的に高いものと思料する。以上により、鑑定評価額は比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に前年公示価格等からの検討を踏まえ、標記の通り決定した。

地域要因

市場の特性に変動はなく、行政的条件等からも当該地域に対する需要に変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、小中学校や病院等の施設に近接する生活利便性が高い農家集落地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、農家住宅を主とし一般住宅も見られる生活利便性の比較的高い農家集落地域であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域においては、自己使用の住宅建設目的の土地取引が大半を占めている。後記の理由から積算価格及び収益価格は試算し得なかったので、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの住宅地として熟成しており、大きな変動要因は見られない。地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は市街地郊外の住宅地域に存し、住宅地域として熟成している。街路の系統・連続性、市街地中心部への接近性等で区画整理地等新しい分譲地に競争力で劣るが、周辺では開発が進みつつある。

価格決定の理由

対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあり、アパート等は見られるものの、戸建住宅等の自用目的が中心である。地価水準に見合う賃料が収受困難であるため、収益価格は低位に求められた。よって比準価格を標準とし収益価格は参考にとどめ、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

かつては人気の高かった南部の分譲住宅地域であるが、幅員等の街路条件が劣ること等から需要は年々小さくなっている。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

市街地南部の住環境が整った古い分譲住宅地域で、地域的には成熟しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

主に自用の戸建住宅が多いが、周辺には家族向けのアパ−トやマンション等も見られる。しかしながら、標準地の画地規模では経済合理性の観点から賃貸経営が成り立たないと思料し、収益還元法は非適用としたため収益価格は試算しなかった。したがって、当該地域が自用の物件を中心とした居住の快適性を重視する住居系の地域であることに鑑み、実証的な比準価格を標準とし、前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区が整然としている熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

熟成した分譲住宅地域で地域的に大きな変動はなく、現状のまま推移すると思われる。競争関係にある郊外住宅地域の増加により選好性がやや劣ってきているため、地価はやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は大規模分譲住宅地域であり、戸建住宅が建ち並んでいる。当該地域は自用の戸建住宅用地としての取引が中心で、土地を購入して収益物件を建築する賃貸市場は成立していないことから収益価格は試算し得なかった。従って、市場の実態を考慮した前年価格からの推移を考慮しつつ、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域に格別の変動要因はないが、新興の郊外型・路線型商業地への分散化傾向を受け、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

駅周辺の小売店舗を中心とした既成の近隣商業地域であり、当面、現状維持で推移するものと予測する。郊外の新興商業地域の影響等による長期低落傾向に変化はなく、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は同一需給圏内の店舗立地可能な類似地域内の取引事例を中心に収集・選択し、既成商業地の市場性を反映して説得力を有する価格である。近隣地域内は、自用の店舗等が中心であり、また、商業地の衰退化傾向とも相俟って賃貸需要も減退しており、収益価格の相対的信頼性は劣ると判断した。したがって、本件においては、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。