栃木県宇都宮市雀の宮１丁目１２７番４６(雀宮駅・西川田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


52,900円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市雀の宮１丁目１２７番４６(栃木県宇都宮市雀の宮１−１３−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,900円/㎡としました。

栃木県宇都宮市雀の宮１丁目１２７番４６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市雀の宮１丁目１２７番４６
住居表示雀の宮１−１３−２５
価格52,900円/㎡
交通施設、距離雀宮、550m
地積177㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く見られる住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士澤光彦
価格52,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因古くからの住宅地として熟成しており、大きな変動要因は見られない。周辺では新規の分譲地も多く、選別化の傾向は強いが、需要も底固い。
地域要因の将来予測当該地域は住宅地域として熟成している。周辺地域においては大小の新規分譲地が多く見られ、居住環境等で新しい分譲地に競争力で劣るが、地価は横ばい傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市全域において、住居系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は宇都宮市居住者であるが、周辺市町からの流入も多く見られる。区画整理地においては優良な宅地供給が多い一方で、対象地域のような古い住宅地は環境条件等で劣り、需要が低迷している。土地は700∼1，500万円程度、新築戸建は2，000∼3，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因大企業を中心に景気の回復は見られるが、個人消費は伸び悩んでいる。原油安、中国経済、米国の利上げ等外的要因の不安は、払拭されない。

仁保謙二氏による調査レポート

不動産鑑定士仁保謙二
価格53,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別の変化は無いが、新しい分譲地等に対して選別される傾向が見られる。弱めだが底堅い需要も認められる。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域であり地域要因に特別な変動はない。需要が宇都宮市街地の中心に向かう傾向があるものの、今後の特色は現状程度と見込まれるので、当面の地価は横這い気味に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね宇都宮市である。需要者の中心は宇都宮市の居住者や市内への通勤者であり、それ以外は少ない。乗用車利用が多い圏域であり、方面別に強めの地縁的選好性が認められる。県庁所在地を含む成熟した圏域で需給動向は比較的安定しているが、県都心への回帰現象や選別化の傾向が見られる。同種の一戸建建売住宅の総額は2，000万円∼4，000万円位で、全体的にはやや下落である。
一般的要因緩やかな景気の回復とともにデフレ状況からも脱しつつあり、宇都宮市平均の地価は下げ止まりつつある。今後の地価動向には不透明感が強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度496538
北緯 139度8763575

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

雀宮駅(地価相場 39,650円/㎡)西川田駅(地価相場 36,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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