地域要因

市中心部に比較的近い住宅地域で交通接近条件に優れるものの、街路条件がやや劣り、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする熟成度の高い市街地周辺の住宅地域であり、今後も概ね現状の利用状況を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価水準については当面は下落傾向は縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域の用途地域内にある小規模画地で、市場性のある共同住宅等の想定が困難であるため収益還元法は適用できなかった。比準価格は、市内の類似地域に存する事例を収集し、分析検討のうえ規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な価格であり説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に比較的近い住宅地域で交通接近条件に優れるものの、街路条件がやや劣り、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、殆どが自用の住宅であり、賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、公共施設が混在する住宅地域で、利便性が高く、土地重要は安定的であるが、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、当該地域が収益性よりも居住の快適性を選択の指標とする住宅地域にあることから、収益価格は低位に試算された。よって、戸建住宅を中心とする住宅地域であるので、実証性の高い自用の取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に比較的近い既存商業地域であり、郊外型量販店への顧客流出や空洞化等により商店街の衰退が進み、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

中心部周辺の近隣商業地域で、郊外大型店等に顧客を奪われ商況は低迷しているが、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準については当面は下落傾向は縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良い住宅地域で、中心部回帰の兆しも見られるが、住環境の良い新興住宅地と比べやや見劣りの感は否めない。

地域要因の将来予測

従前からの中心部近辺の住宅地域であるが、地域及び周辺に格別の変動要因もないことから、今後とも現状維持傾向で推移すると予測する。なお、地価水準は下落傾向にあるが、徐々に改善されると見込まれる。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、当該地域が収益性よりも居住の快適性を選択の指標とする住宅地域にあることから、収益価格は低位に試算された。よって、戸建住宅を中心とする住宅地域であるので、実証性の高い自用の取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模の大きい農家住宅が多い旧来の農家集落地域で、需要は限定的で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

画地規模の大きい農家住宅が多い旧来の農家集落地域で、今後も現状維持傾向で推移すると予測する。景気は回復傾向にあるが、郊外の土地需要は依然として弱く、土地取引は極めて少なく地価は下落傾向にある。

価格決定の理由

市街化調整区域内の既存の農家集落地域で市街地から離れているため、共同住宅等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めなかった。比準価格は信頼性のある複数の取引事例により試算されており、事例の補正、選択も適切で、近隣地域の地価水準を適正に示している。よって、市場の実態を反映した実証性の高い価格である比準価格をそのまま採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が多く見られる地域であり、特段の変動要因はないが、需要は弱含みが続く。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する複数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模等の理由により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、同一需給圏内の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の区画整然とした住宅地域であり、大きな変動状況はないが、需要は弱含みが続く。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、大きな変動要因もなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する複数の取引事例が得られ、実証性のある価格である。収益価格は土地価格に見合うような賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと思料する。標準地は共同住宅や一般住宅を中心とした住宅地域内であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が求められる地域であるため、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丹荘駅北側の児玉工業団地に比較的近い住宅地域であり、土地需要は低調で地価も弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅のほか農地もみられる住宅地域であるが、宅地化が進行する兆候はなく、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。当該地域の地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は戸建住宅、農家住宅がみられる地域にあり、賃貸需要は低く賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用することとし、前年公示価格との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。