地域要因

当地域は幹線道路沿いの近隣商業地域で、店舗の需要は弱いものの、一般的要因下にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は店舗・事務所、店舗併用住宅のビル等が立地し、賃貸物件も見られるが、都心郊外の小規模商圏のため、商業収益性は弱く、土地に対する投資採算性は低いため、自用目的の取引により価格が形成される傾向が強い。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、加えて、最近の不動産市場は景気・消費の回復傾向から底堅い動きにあることをことを斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大柳町の人口は減少傾向であるが、主だった地域要因の変動はない。住宅需要は弱く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅、駐車場も混在する既成住宅地域であり、将来的にも現状を維持しつつ推移していく地域であると予測する。地価は、弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実体を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

貸家やアパートも存するが、地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は著しく低いため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。よって比準価格のほか、地価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、弱含みで推移していくと予測される。

価格決定の理由

貸家やアパートも存するが、地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は著しく低いため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。よって比準価格のほか、地価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

多摩川右岸の住宅地域であり、徒歩圏外である。住宅需要の弱い状況が継続している。

地域要因の将来予測

吉野街道背後の住宅地域であるが、人口は減少傾向である。当面は現状のまま推移すると予想されるが、地域の衰退が懸念される。地価は弱含みである。

価格決定の理由

交通利便性や街路条件のやや劣る一般住宅地域に存しているため、土地取引は自用の戸建住宅の取引が主体と認められる。そのため得られたのは比準価格のみであったが、各事例の事情など、各々の説得力を吟味して同価格を試算しており、妥当な取引水準が得られたと思料する。よって比準価格を中心に、地価変動率の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東方傾斜の地域にある住宅地域である。ここ数年で地域の周辺にコンビニエンスストアが増えてきている。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住宅地域としてほぼ出来上がっており、地域要因に格別の変動はないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいからやや弱含み傾向と予測する。

価格決定の理由

当該地域においては、戸建住宅地としての利用が多く、賃貸物件の新築は稀であり、自己使用目的の取引が中心である。貸家、アパート等への投資目的の取引はほとんど見られない。よって、市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、収益価格の試算は行わなかった。規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、一般的要因の影響により、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅前の商業地域であるが、人通りが多くないため、繁華性の高い商業地域を形成するには至っていない。よって、当面は現状が継続するものの、将来的には住居系用途での利用が増加する可能性が比較的高い。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の規範性に優れた商業地の取引事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、本圏域内の不動産賃貸事業は、土地所有者が建物建築資金のみを投下して行う場合が一般的であり、地価に見合う賃料の形成が十分でないため、収益価格と地価の関連性はやや低い。以上により、相対的に規範性が優る比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

造成された住宅団地を形成しているが、街路条件がやや劣り、車両利用にやや不便。画地の面積、形状に均一性があり、地域的品等は普通程度。

地域要因の将来予測

青梅市郊外の住宅団地。空地は少なく、住宅地として熟成度は高い。一部取引が見られるが、地価は総じて弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、居住環境を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。周辺には賃貸物件は少なく、駅からもやや離れており、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、標準地の周辺類似地域に存する5事例を採用し、事情の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層の戸建住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

貸家やアパートはほとんど見られず、地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は著しく低いため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。よって比準価格のほか、地価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部から離れた郊外に位置するため、交通アクセスに劣り、需要は強くない。地価はやや弱含みで推移。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

郊外に所在する旧来からの住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。地価はやや弱含みであり、当分この状況が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市中心部より南方で最寄駅からやや距離のある取引事例を中心に試算した。比準価格は類似地域の取引事例の中から取捨選択し、補修正を施して試算した価格であり、現在の市場の実勢を反映している。なお、市中心部へのアクセスの面で劣ることから、競争力を有する賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は見送った。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域的な人口は減少傾向であるが、主だった地域要因の変動はない。地価は住宅需要の低迷により、弱含みである。

地域要因の将来予測

国道沿いの住宅地域としてほぼ熟成しており、将来的にも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。周辺背後地の地価下落もあり、需要の低迷から地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とした幹線道路沿いの住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実体を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。