地域要因

最寄駅に近い住宅地域としての地域要因に変化を与えるような特段の変動要因は認められない。地価は依然として上昇傾向である。

地域要因の将来予測

駅周辺の再開発の進展により住環境の向上が見込まれる地域であるが、最寄駅に近い住宅地域としての位置づけに変化はなく、現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向である。

価格決定の理由

周囲にはアパートや共同住宅も散見されるが、一定以上の画地規模が確保されないと収益性が低下するため、専ら自己使用の戸建住宅地としての需要が中心である。求められた収益価格は理論的ではあるが、市場の特性からはやや乖離しており説得力が劣る。一方、比準価格は市場の特性を反映しており説得力が高いと思料する。よって、収益価格は参考にし、比準価格を中心に、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高架下や駅前周辺整備により集客力が向上し全体的に商業性が増している。今は南口駅前の商況がやや優位な様相を呈している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地は稀少性のある駅前商業地で類似の取引事例も少なく、広範囲での事例採択によって比準価格を試算したが、中央線沿線の普通商業地の取引から比較検討しており規範性を有し、信頼に足り得る。収益価格は想定要素も含むが、賃貸条件や建築費等は実現性の高いものを設定し還元利回り等についても十分に考慮して試算している。したがって、最近の市場特性及び代表標準地との価格均衡を踏まえ、比準価格と収益価格を調整して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の都道沿いの近隣商業地域であり商業目的の取引は活発ではないもののマンション素地としての需要は底堅く地価は緩やかな上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

武蔵小金井駅徒歩圏で街路条件は良好であるが、繁華性はそれほど高くなく地価水準に見合う賃料水準を充分に確保できないことから収益性は重視されにくい。一方比準価格は規範性の高い事例が収集できたので説得力のある価格が求められたものと思料する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を関連付けて、前年標準地等の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業系の回復が少し遅れているものの、マンション用地に対する需要に支えられ、地価はほぼ堅調な動きとなっている。

地域要因の将来予測

繁華性がやや低い近隣住民向けの商業地域であるが、駅に近く周辺熟成度が比較的高いことから、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

 武蔵小金井駅から徒歩圏で街路条件も良いので、収益物件の建築が可能な地域であるが、駅よりの繁華勢が高い地域に比して、賃貸需要が弱いことから、収益性が地価へ与える影響は高くない。一方、価格形成要因が類似する地域で、複数の取引事例を収集・採用することが出来たので、これらにより試算された比準価格の信頼度は高い。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

武蔵小金井駅徒歩圏の住宅地域であり、利便性の良さから地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、地主による経営も多いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っているため、信頼性は高い。本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からはやや距離があるものの、住宅地域としての成熟の程度から需給関係は安定している。地価は依然として上昇傾向である。

地域要因の将来予測

駅からやや距離があるものの普通住宅地域として成熟しており、地域要因に影響を与えるような特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

周囲にはアパートや共同住宅が散見されるが、賃料水準が低位に推移しているため収益物件としての市場は非常に小さい。取引の中心は専ら自用の住宅地としてのものであるため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は実証的で信頼性は高い。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の一般住宅のほか、アパートも見られる地域であり、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパートも見られる最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特に変動となる要因はなく、現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の戸建住宅のほかアパートも見られる住宅地域であり、市場参加者及び投資採算性の観点から共同住宅の想定は現実性に欠けるため収益価格は試算しなかった。住宅地としての快適性に着目した自用目的が取引の中心であるので、居住目的の戸建住宅地の取引事例から比準した比準価格を採用し、更に前年の標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

準幹線道路沿いで、共同住宅のほか店舗等も見られる地域であり、地域的特性から鑑みて地価はやや強含みの傾向である。

地域要因の将来予測

共同住宅のほか店舗等も見られる準幹線道路沿いの地域であり、特に変動となる要因はなく、現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

事業用建物又は共同住宅等が見られる準幹線道路沿いの混在地域であるが、元本に対する投資採算性を重視した土地価格形成がなされている地域とは言い切れない。したがって、地域的特性の比較的近似している住宅地域内の取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、利便性はやや劣るが、価格の値頃感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

小規模な一般住宅が多い住宅地域であり、特に変動となる要因はなく、現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市場参加者及び投資採算性の観点から共同住宅の想定は現実性に欠けるため収益価格は試算しなかった。住宅地としての快適性に着目した自用目的が取引の中心であるので、居住目的の戸建住宅地の取引事例から比準した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

武蔵小金井駅徒歩圏の既成住宅地域であり、利便性の良さから地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、地主による経営も多いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っているため、信頼性は高い。本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離はあるが、閑静な住宅地であるため、一定の需要は見込まれる。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する地域であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。取引の大半は自用を目的とした取引であるため、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。