地域要因

地域要因に顕著な変動は認められない。但し町内の高齢化率の上昇から需要者は山側の傾斜がきつい住宅地域を避ける傾向が一部にみられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該近隣地域は戸建住宅を中心としているが、周辺一円ではアパートも散見される。但し当該地域の共同住宅の建築動機は既存地主の土地活用及び相続税対策が主であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。よって一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、実証性に優れる比準価格を重点に収益価格を参酌し、前年価格との均衡にも留意の上、上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路背後に位置し、利便性の良好な住宅地域であり、新規の分譲も見られる。

地域要因の将来予測

県道岡谷下諏訪線の背後に位置し、低層の戸建住宅が建ち並ぶ利便性の高い住宅地域。地価は下落基調が続いているが、下落率は緩和傾向にある。

価格決定の理由

地域は幹線道路背後にあり、利便性を有する地域であることから、周辺地域には民間アパート等収益物件も見られるものの、賃料の低下傾向を反映し、収益価格は低位に求められた。土地取引は自用目的の取引が中心であるため、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣の岡谷市において、相次いで新しい大型店の開設が見られ、その影響から当地域の商況は減退傾向にあり、相対的に地盤沈下が続いている。

地域要因の将来予測

昭和50年代からの幹線県道沿いの路線商業地域。近年隣接市等に相次いで開店する大型店等の商業施設に押され、相対的に地盤沈下が見られる。潜在的な需要は見込まれるものの、大きな変化はなく、現状維持と予測。

価格決定の理由

地域は店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であるが、近年は店舗、事務所の空室率が高めに推移し、適正な賃料水準を見い出しにくく、収益価格は相対的に信頼性がやや劣るものと判断される。比準価格は、対象標準地と類似性の高い事例を中心に求めたもので、その信頼性は高いものと判断する。よって本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

散見されるアパートは既存地主の遊休地活用策が中心で、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が映し出されず、住宅地価を捉え難い面もある。土地取引は利便性、快適性等を重視した自己使用目的のものが大半を占める。従って現実の市場実態を反映した比準価格を重点に収益価格を参酌し、前年価格との均衡、単価と総額との関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年10月に「岡谷市民病院」が完成し、平成28年7月にレイクウォーク岡谷がオープンした。

地域要因の将来予測

岡谷市中心部の一般住宅を中心とした住宅地域。市役所、病院、大型店等にも近く、利便性は良好であるが、市街地の中では地価が高めであることから、今後も緩やかな下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

市役所、病院に近いことから一部にアパート等も見られる地域であるが、近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート建設等収益目的での土地取得がほとんどみられないので賃貸共同住宅を想定し試算した収益価格の精度は低い。自用目的での取引事例に基づいて試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

車両交通量は多いものの、商業顧客の増加はあまりみらない。レイクウォーク岡谷のオープンによるプラスの影響は未知数である。

地域要因の将来予測

今井新道沿いの路線商業地域で、通過車両が目立っている。レイクウォーク岡谷がオープンし、大型スーパーに顧客を奪われており空室も多く見られる。地価の下落率は若干緩和するも、今後も下落が継続すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は交通量の多い幹線市道沿いにあり、中低層の商業ビルも見られるが、一部を自用で使用しているものも多く、商業用店舗の賃貸市場の熟成度は総じて低い。テナントの営業不振による入れ替えもみられ需要は減少しており、賃料水準は低くなる傾向にあるため収益価格の相対的信頼性は低い。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東方で県道「岡谷下諏訪線」（都市計画道路・田中線）の整備改良工事が終了し、長期にわたって進められてきた都市基盤整備が完了した。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域。東方の若宮地区で県道の改良工事が完成し、利便性の向上が見られる。現在では更地も見られるが、今後店舗の集積が進み、熟成度が高まることが期待される。

価格決定の理由

地域は郊外型小売店、事務所、店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、自動車関連や事業所等、一部を除いて自用の建物が多く、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。従って適正な賃料水準の把握が困難で、収益価格の信頼性はやや低いものと考える。本件では、市場の実態を反映する比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一方通行路沿いに小売店舗が建ち並んでいるが、繁華性が低下しシャッター通りに近い。レイクウォーク岡谷オープンのプラスの影響は未知数である。

地域要因の将来予測

中小の小売店舗等が建ち並ぶ中心市街地の既存商業地域であり、大型店や郊外路線商業地域との競争や景気の低迷を受けて商況は厳しく、地価の下落率は若干緩和するも、下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、岡谷市内の地価水準が近い商業地域で発生した現実の取引事例から求めたもので、価格のバラツキもみられるが、実証的で市場性を反映する価格である。収益価格は、賃貸用ビルの建築を想定して求めたものであるが、近年はテナントビルの新規供給が見られず、収益価格の信頼性は劣る。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

岡谷駅に比較的近い旧来からの住宅地域で住宅地域として安定している。今後も現状を維持して推移していくものと思料されるが、人口減少と地域の高齢化の影響から地価は弱含み傾向となると懸念される。

価格決定の理由

近隣周辺地域には共同住宅も散見されるものの、遊休地利用を目的として建築されることが多いため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。賃料には持ち家に対する根強い需要が反映されないのも難点であり、供給過剰から立地に見合う賃料が次第に得難くなってきている面もある。従って現実の市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から近接しているが、駅前商店の停滞から土地需要が減退。地価は継続的な下落傾向にあるも、駅前の再開発事業の動向には留意が必要。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域は古くからの既成住宅地域で、区画が比較的小さいため、共同住宅は小規模の古いアパートが見られる程度で、新規の共同住宅、アパートは、ほとんど見られない。したがって新築の収益資料の収集には限界があり、収益価格の信頼性は劣るものと判断する。土地取引は自用目的の取引が中心であることから、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、類似の標準地等の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。