長野県岡谷市天竜町３丁目５２８９番１(岡谷駅・下諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,000円

2017年01月01日に行った長野県岡谷市天竜町３丁目５２８９番１(長野県岡谷市天竜町３−３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,000円/㎡としました。

長野県岡谷市天竜町３丁目５２８９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県岡谷市天竜町３丁目５２８９番１
住居表示天竜町３−３−１３
価格45,000円/㎡
交通施設、距離岡谷、700m
地積246㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が多い既成住宅地域
前面道路の状況南6.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

真子浩氏による調査レポート

不動産鑑定士真子浩
価格45,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測岡谷駅に比較的近い旧来からの住宅地域で住宅地域として安定している。今後も現状を維持して推移していくものと思料されるが、人口減少と地域の高齢化の影響から地価は弱含み傾向となると懸念される。
市場の特性同一需給圏は岡谷市全域に及び、諏訪湖とJR中央本線に挟まれた地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は岡谷市在住の30∼40代の第一次取得者層が中心であるが、60代以上の買換え需要も一部ある。岡谷駅まで徒歩圏内にあり、各種施設に近接して利便性に恵まれた住宅地域であるものの、人口減、高齢化により需要は弱含み傾向にある。取引価格帯としては土地のみの場合で1000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因市内人口及び世帯数は共に減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。

土橋重麿氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋重麿
価格45,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北東方のアピタ岡谷店が建て替えられ、「レイクウォーク岡谷」として平成28年7月オープンし、週末を中心に買い物客で賑わっている。
地域要因の将来予測岡谷駅に近い既成住宅地域。北方では幹線道路の整備が終了し、交通利便性の向上も見られるが、駅周辺の商業地域の地盤低下が生活利便性の低下をもたらしている。新たな変化は乏しく、地価は下落傾向が続いている。
市場の特性①同一需給圏は岡谷市市街地の既成住宅地域。②需要者は市内に居住する30∼40代の勤労者が中心。③岡谷駅南側の土地区画整理事業、北東方の幹線道路整備が実施され、利便性の向上が図られたが、元々熟成度が高く開発余地が乏しいことから、新規の土地取引は少なく、全般に需給関係は弱い。④取引の中心価格帯は、土地で1000∼1200万円程度、戸建物件で2500∼3000万円前後である。
一般的要因市の人口減少に歯止めがかからず、5万人を割り込み、高齢化率も33％と高い。土地取引件数は平成26、27年は年500件全後でほぼ横這い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0572766
北緯 138度0508479

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岡谷駅(地価相場 45,850円/㎡)下諏訪駅(地価相場 46,750円/㎡)川岸駅(地価相場 45,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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