長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６(下諏訪駅・上諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
53,900円
2017年01月01日に行った長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 53,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下諏訪、1,200m |
| 地積 | 331㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北16.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
朝倉宏典氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 朝倉宏典 |
|---|---|
| 価格 | 53,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 隣の岡谷市において、相次いで新しい大型店の開設が見られ、その影響から当地域の商況は減退傾向にあり、相対的に地盤沈下が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 昭和50年代からの幹線県道沿いの路線商業地域。近年隣接市等に相次いで開店する大型店等の商業施設に押され、相対的に地盤沈下が見られる。潜在的な需要は見込まれるものの、大きな変化はなく、現状維持と予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は下諏訪町を中心に諏訪市、岡谷市の商業地域および、その混在地域である。需要者は広域的な店舗展開をするロードサイド型の事業者または資金調達可能な地元の商業事業者が中心。店舗の新規出店、入れ替等も見られるが、最近は他地域の大型店の出店により顧客の流れに変化を生じており、需給はやや弱い状況にある。商業地の当事者の個別事情のため敷地規模の大小が大きいため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 町の人口は減少が続き、高齢化率も県平均を大きく上回る。土地取引件数は前年比で減少傾向が続いている。 |
矢崎敏臣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢崎敏臣 |
|---|---|
| 価格 | 53,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 下諏訪町では集客の多い県道沿いに立地するが、岡谷市等への商業顧客の分散化が目立ち、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 下諏訪駅南側の幹線道路沿いの路線商業地域であるが、隣接市の大型店との競争激化により商況が衰退し空き店舗等も目立つ。地価動向は若干の下落率の緩和がみられるものの、当面の間は下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は諏訪市、岡谷市、下諏訪町等の商業地域全般であるが、特に強い代替競争関係が見られるのは下諏訪町又は隣接市の路線商業地域である。需要者としては、広域に事業展開する法人も想定し得るが、中心は当該地域に地縁的選好性を有する法人又は個人事業者である。他の郊外路線商業地域や商業施設等との競争が激しく、新規店舗用地に対する需要は極めて小さい。規模等の個別性が大きいため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 町全体の人口減が顕著で、高齢化率も36％を超えており、土地取引件数も微減。周辺市町村の商業施設との競争が激しく、商況は低迷が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水地域(平成18年(2006)7月16〜19日 平成18年7月豪雨) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0657389 北緯 138度090238 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県諏訪郡下諏訪町字高木９２０１番ロの１長野県諏訪郡下諏訪町字中町５５１８番１長野県諏訪郡下諏訪町字汐ノ内４８９６番９長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外長野県諏訪郡下諏訪町字いかり４９９６番４長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７３番１４長野県諏訪郡下諏訪町字矢木西１５２番４外１筆
参考：近隣駅の地価相場
下諏訪駅(地価相場 46,750円/㎡)上諏訪駅(地価相場 49,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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