長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４(岡谷駅・下諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,200円
2017年01月01日に行った長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４(長野県岡谷市郷田１−４−５４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県岡谷市郷田１丁目２４９８番４ |
| 住居表示 | 郷田１−４−５４ |
| 価格 | 49,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岡谷、1,800m |
| 地積 | 379㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東10.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
矢崎敏臣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢崎敏臣 |
|---|---|
| 価格 | 49,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 車両交通量は多いものの、商業顧客の増加はあまりみらない。レイクウォーク岡谷のオープンによるプラスの影響は未知数である。 |
| 地域要因の将来予測 | 今井新道沿いの路線商業地域で、通過車両が目立っている。レイクウォーク岡谷がオープンし、大型スーパーに顧客を奪われており空室も多く見られる。地価の下落率は若干緩和するも、今後も下落が継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内における主要幹線道路沿いの路線商業地域及び混在住宅地域。需要者の中心は地元で店舗を営む事業主又は事務所を所有したい事業者。今井新道は北方の国道へ向う通過車両が多く、店舗の入れ替え、廃業も目につくことから商業収益性は低下傾向にあり、地価も下落が続いている。最近の商業地の取引にあっては、取引当事者の個別事情が反映されるため極めて個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 市の人口減少に歯止めがかからず、高齢化率も33％を超えてきており、商業を中心とした景況は低迷が続いている。 |
真子浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 真子浩 |
|---|---|
| 価格 | 49,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型店舗への顧客流出のため、既存の商業地域の衰退が見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層の店舗、事務所等を中心とする路線商業地域として今後も安定的な推移が見込まれる。地方景気の停滞、競争激化等から店舗経営は厳しい状態が続いており、地価は今後も下落基調を辿ると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は諏訪地域全域に及び、特に岡谷市中心市街地及びその周辺の幹線道路沿線の商業地により強い代替競争関係が認められる。需要者は小売り販売業、飲食業またはビル賃貸業を営む地元事業者を中心とする。営業不振などから供給圧力が強い一方、有効需要は弱く、地価は引き続き下落傾向にある。商業地の取引は件数が少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯は把握困難である。 |
| 一般的要因 | 市内人口及び世帯数は共に減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0697473 北緯 138度0509891 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
長野県岡谷市中央町１丁目３９３６番３長野県岡谷市加茂町２丁目７２４１番４長野県岡谷市川岸字新井垣外３４２８番長野県岡谷市長地字下片間丁２４１１番６長野県岡谷市天竜町３丁目５２８９番１長野県岡谷市加茂町２丁目７２４６番６外長野県岡谷市長地字古屋敷２１２９番４３長野県岡谷市加茂町３丁目７０２６番３外２筆長野県岡谷市長地字外河原１９３８番１１長野県岡谷市本町４丁目４８５９番１外１筆長野県岡谷市本町１丁目３４５６番３長野県岡谷市赤羽３丁目７７９２番３外１筆
参考：近隣駅の地価相場
岡谷駅(地価相場 45,850円/㎡)下諏訪駅(地価相場 46,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード