長野県岡谷市田中町３丁目８８２７番２外(岡谷駅・下諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
50,600円
2017年01月01日に行った長野県岡谷市田中町３丁目８８２７番２外(長野県岡谷市田中町３−５−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県岡谷市田中町３丁目８８２７番２外 |
| 住居表示 | 田中町３−５−１４ |
| 価格 | 50,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岡谷、1,500m |
| 地積 | 167㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西16.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土橋重麿氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土橋重麿 |
|---|---|
| 価格 | 50,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特別な変動はない。 |
| 地域要因 | 東方で県道「岡谷下諏訪線」（都市計画道路・田中線）の整備改良工事が終了し、長期にわたって進められてきた都市基盤整備が完了した。 |
| 地域要因の将来予測 | 中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域。東方の若宮地区で県道の改良工事が完成し、利便性の向上が見られる。現在では更地も見られるが、今後店舗の集積が進み、熟成度が高まることが期待される。 |
| 市場の特性 | ①同一需給圏は岡谷市又は隣接する下諏訪町の幹線道路沿いの路線商業地域。②需要者は全国的に店舗展開する事業者、または資金調達可能な地元商業事業者が中心。③道路改良工事が終わった東方の若宮地区では、店舗の新規出店も見られるが、現在のところ商業施設の集積が乏しく、土地取引件数は少ない。④市場での需要の中心となる価格帯は取引件数が少なく、個別の事情にも左右されるが、正常な取引の場合3．3㎡当たり18万円前後と推定。 |
| 一般的要因 | 市の人口減少に歯止めがかからず、5万人を割り込み、高齢化率も33％と高い。土地取引件数は平成26、27年は年500件全後でほぼ横這い。 |
真子浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 真子浩 |
|---|---|
| 価格 | 50,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型店舗への顧客流出のため、既存の商業地域の衰退が見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いに中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。周辺の道路整備の完了により、今後も利便性の向上、店舗の集積が進むものと考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は諏訪地域全域に及び、幹線道路沿いの路線商業地により強い代替競争関係が認められる。需要者は小売り販売業、飲食業またはビル賃貸業を営む地元事業者や全国チェーン店を運営する企業を中心とする。営業不振などから供給圧力が強い一方、有効需要は弱く、地価は引き続き下落傾向にある。商業地の取引は件数が少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯は把握困難である。 |
| 一般的要因 | 市内人口及び世帯数は共に減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度07069778442383 北緯 138度04983520507812 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
岡谷駅(地価相場 45,850円/㎡)下諏訪駅(地価相場 46,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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