長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外(下諏訪駅・岡谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,000円

2017年01月01日に行った長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,000円/㎡としました。

長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外
住居表示 
価格43,000円/㎡
交通施設、距離下諏訪、400m
地積183㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ交通至便な既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

朝倉宏典氏による調査レポート

不動産鑑定士朝倉宏典
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に顕著な変動は認められない。但し町内の高齢化率の上昇から需要者は山側の傾斜がきつい住宅地域を避ける傾向が一部にみられる。
市場の特性同一需給圏は下諏訪町の住宅地全域。需要者の中心は下諏訪町に地縁の強い諏訪地方に勤務する30代、40代の第一次取得者。近隣地域は駅などへの接近性に優れた一般住宅地域であり、安定的な需要が見込める地域であったが、町全体の人口減、高齢化、諏訪地方の有力企業の雇用者減少、地方景気の低迷などにより有効需要は減退傾向。需要の中心となる価格帯は、土地については700∼1100万円程度。新築の戸建住宅はほとんど見られない。
一般的要因下諏訪町の人口は減少傾向であり高齢化率は県平均を大きく上回っている。住宅地需要は依然低迷している。

土橋重麿氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋重麿
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅や国道にも近く、もともと利便性に富んだ地域であったが、国道の四ツ角商店街の地盤沈下と共に、商業利便性も低下しつつある。
市場の特性①同一需給圏は、下諏訪町全域の住宅地域。②需要の中心は、町内居住者で30∼40代の一次取得者が中心で、近隣市町村からの転入はほとんどみられない。③居住者の高齢化及び人口減が進んでいるため土地需要は減少しており、又、住居が密集しているため開発適地も少なく、土地取引件数は低位で推移。④土地は、総額で850万∼1000円前後、新築の戸建物件はほとんど見られない。
一般的要因町全体の人口は減少が顕著でり、高齢化率も36％と諏訪地方で最も高い。土地取引件数は平成26年188件、平成27年158件と減少傾向。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0695593
北緯 138度0801699

参考：該当物件周辺マップ

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長野県岡谷市加茂町３丁目７０２６番３外２筆長野県岡谷市長地字外河原１９３８番１１長野県諏訪郡下諏訪町字高木９２０１番ロの１長野県諏訪郡下諏訪町字中町５５１８番１長野県諏訪郡下諏訪町字汐ノ内４８９６番９長野県諏訪郡下諏訪町字いかり４９９６番４長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１５７番４長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７３番１４長野県諏訪郡下諏訪町字矢木西１５２番４外１筆

参考：近隣駅の地価相場

下諏訪駅(地価相場 46,750円/㎡)岡谷駅(地価相場 45,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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