長野県岡谷市中央町３丁目５００９番５(岡谷駅・下諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,700円
2017年01月01日に行った長野県岡谷市中央町３丁目５００９番５(長野県岡谷市中央町３−５−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県岡谷市中央町３丁目５００９番５ |
| 住居表示 | 中央町３−５−１ |
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岡谷、900m |
| 地積 | 99㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
矢崎敏臣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢崎敏臣 |
|---|---|
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一方通行路沿いに小売店舗が建ち並んでいるが、繁華性が低下しシャッター通りに近い。レイクウォーク岡谷オープンのプラスの影響は未知数である。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小の小売店舗等が建ち並ぶ中心市街地の既存商業地域であり、大型店や郊外路線商業地域との競争や景気の低迷を受けて商況は厳しく、地価の下落率は若干緩和するも、下落傾向が継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR岡谷駅周辺の商業地域又はこれに近接する既成市街地内の商業地域。需要者は地元の個人事業者が中心である。中低層小売店舗を主体とする古くからの商業地域であるが、商況の低迷により潜在的な供給圧力が強い一方で、需要は極めて少ない。駐車場が確保できない小規模画地は引合自体が少ない。このような状況から近年は商業地の取引が減少している。規模や形状等の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 市の人口減少に歯止めがかからず、高齢化率も33％を超えてきており、土地需要は減少傾向。空家も増加傾向にある。 |
土橋重麿氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土橋重麿 |
|---|---|
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 北東方のアピタ岡谷店が建て替えられ、「レイクウォーク岡谷」として平成28年7月オープンし、週末を中心に買い物客で賑わっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域。営業不振から閉鎖の店舗も多く見られる。北東方に大きなモール（レイクウォーク岡谷）ができたが、どう影響するかは未知数。地価は引き続き下落傾向で推移。 |
| 市場の特性 | ①同一需給圏は市街地の既存商業地域、又は幹線道路沿いの商住混在地域。②需要者の中心は市内の商業事業者。③旧来からの商店街は、大型店への顧客の流出、後継者難や営業不振等から空洞化が進み、商業地需要は減少傾向が続いている。北東方に新しいモールができ、通行客が増えたとの声もあるが、商況に反映するかは未知数。④商業地の取引が少ない上に、取引価格に取引当事者の個別の事情が反映され、取引の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 市の人口減少に歯止めがかからず、5万人を割り込み、高齢化率も33％と高い。土地取引件数は平成26、27年は年500件全後でほぼ横這い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水地域(昭和56年(1981)7月13〜14日 昭和56年7月集中豪雨) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0622788 北緯 138度0495978 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
岡谷駅(地価相場 45,850円/㎡)下諏訪駅(地価相場 46,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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