長野県岡谷市郷田１丁目３８５番３(岡谷駅・下諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,700円

2017年01月01日に行った長野県岡谷市郷田１丁目３８５番３(長野県岡谷市郷田１−７−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,700円/㎡としました。

長野県岡谷市郷田１丁目３８５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県岡谷市郷田１丁目３８５番３
住居表示郷田１−７−２３
価格44,700円/㎡
交通施設、距離岡谷、1,800m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に小工場も混在する住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢崎敏臣氏による調査レポート

不動産鑑定士矢崎敏臣
価格44,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年10月に「岡谷市民病院」が完成し、平成28年7月にレイクウォーク岡谷がオープンした。
地域要因の将来予測岡谷市中心部の一般住宅を中心とした住宅地域。市役所、病院、大型店等にも近く、利便性は良好であるが、市街地の中では地価が高めであることから、今後も緩やかな下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡谷市街地の住宅地域で、中心部に比較的近い利便性の高い住宅地域。需要者の中心は、岡谷市内の居住者で、30代∼40代の一次取得者層とみられる。市役所、病院にも近く、病院の建て替えも完了したものの、市街地の住宅地域としては地価がやや高いこともあり、需給は弱含みである。取引の中心価格帯は、土地で800∼1200万円程度、戸建物件で2500∼3000万円前後である。
一般的要因市の人口は減少傾向で、高齢化も顕著である。土地取引件数も減少した。建築着工については対前年比増加。

真子浩氏による調査レポート

不動産鑑定士真子浩
価格44,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測既成市街地の一般住宅地域であり安定している。今後も現状を維持して安定的に推移していくと思われるが、人口減少と地域の高齢化の影響から地価は弱含み傾向となると懸念される。
市場の特性同一需給圏は岡谷市全域の住宅地域であり、特に中心部に近い一般住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者は市内在住の30∼40代の一次取得者を中心に、60代以上の買換えも一部見られる。公共施設、商業施設に比較的近く利便性の高い住宅地域であるが、地域内人口の減少、地域経済の停滞等を受けて需要は弱含みである。土地は700∼1000万円、新築の戸建物件は2700∼3000万円が需要の中心となる。
一般的要因市内人口及び世帯数は共に減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度070261
北緯 138度0478005

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岡谷駅(地価相場 45,850円/㎡)下諏訪駅(地価相場 46,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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