長野県諏訪市湯の脇１丁目５３９番１(上諏訪駅・下諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,800円

2017年01月01日に行った長野県諏訪市湯の脇１丁目５３９番１(長野県諏訪市湯の脇１−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,800円/㎡としました。

長野県諏訪市湯の脇１丁目５３９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県諏訪市湯の脇１丁目５３９番１
住居表示湯の脇１−２−１１
価格46,800円/㎡
交通施設、距離上諏訪、700m
地積206㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が密集する住宅地域
前面道路の状況北西4.2m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

朝倉宏典氏による調査レポート

不動産鑑定士朝倉宏典
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から近接しているが、駅前商店の停滞から土地需要が減退。地価は継続的な下落傾向にあるも、駅前の再開発事業の動向には留意が必要。
市場の特性同一需給圏は概ね諏訪市内の既成住宅地域である。需要者の中心は諏訪市内およびその周辺に勤務する30代から40代の第一次取得者である。当該地域は上諏訪駅に近接するため、従来は生活利便性に恵まれた地域であったが、駅前百貨店の撤退、近隣の小型店舗の閉店等により生活利便性衰退が顕著で宅地需要は減少傾向にある。需要の中心は土地のみの場合、総額で1000万円前後、新築の戸建物件で3000万円前後である。
一般的要因土地取引は年前半で若干減少しているが、建築着工件数は前年度より増加傾向にある。市の人口は減少傾向だが、高齢化率は県平均を下回っている。

矢崎敏臣氏による調査レポート

不動産鑑定士矢崎敏臣
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地の中心部に位置するが、駅前の商業衰退から土地需要が減退。地価は継続的な下落傾向にあるも、駅前の再開発事業の動向には留意が必要。
市場の特性同一需給圏は、諏訪市を中心とする住宅地域であるが、特に強い代替競争関係が見られるのは、諏訪市のうち上諏訪駅に近接する住宅地域である。需要者の中心は、諏訪市に居住する30代から40代の一次取得者層とみられる。近年、地域経済の低迷及び駅前商業施設の閉鎖により有効需要は減少傾向にあることから、住宅地に係る需要の中心価格帯は土地のみで1000万円程度に低下している。新築戸建住宅は総額3000万円程度であるが稀れである。
一般的要因市の人口は減少傾向だが、高齢化率は県平均を下回っている。土地取引はやや減少しているが、建築着工は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0520344
北緯 138度1170698

参考：該当物件周辺マップ

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長野県諏訪市大字中洲字前田３１９８番外長野県諏訪市諏訪１丁目８５８番２外長野県諏訪市大手２丁目２９８０番４６長野県諏訪市渋崎１７９２番２９外長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２長野県諏訪市湖岸通り１丁目２０８番１７１長野県諏訪市大手１丁目９７６番５外１筆

参考：近隣駅の地価相場

上諏訪駅(地価相場 49,900円/㎡)下諏訪駅(地価相場 46,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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