長野県諏訪郡下諏訪町字いかり４９９６番４(下諏訪駅・岡谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,700円

2017年01月01日に行った長野県諏訪郡下諏訪町字いかり４９９６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,700円/㎡としました。

長野県諏訪郡下諏訪町字いかり４９９６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県諏訪郡下諏訪町字いかり４９９６番４
住居表示 
価格46,700円/㎡
交通施設、距離下諏訪、800m
地積334㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
前面道路の状況北4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢崎敏臣氏による調査レポート

不動産鑑定士矢崎敏臣
価格46,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路背後に位置し、利便性の良好な住宅地域であり、新規の分譲も見られる。
地域要因の将来予測県道岡谷下諏訪線の背後に位置し、低層の戸建住宅が建ち並ぶ利便性の高い住宅地域。地価は下落基調が続いているが、下落率は緩和傾向にある。
市場の特性同一需給圏は下諏訪町の郊外の住宅地域。需要者は下諏訪町の居住者が中心で、諏訪地方の企業への通勤者が多い。幹線道路背後に位置し利便性もあり、潜在的な需要はあると思われるが、宅地価格が高位なためか、需給はやや弱いものと判断する。取引の中心となる価格帯は、土地は200∼250㎡前後で総額1000万円∼1500万円程度、新築戸建住宅は2500∼3000万円前後である。
一般的要因町の人口は減少が続き、高齢化率も県平均を大きく上回る。土地取引件数は微減の状況である。

朝倉宏典氏による調査レポート

不動産鑑定士朝倉宏典
価格46,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に顕著な変動は認められない。但し町内の高齢化率の上昇から山側の傾斜がきつい地域から湖畔沿いの平坦な地域へ住宅需要は移行している。
地域要因の将来予測町内の人口減少、高齢化等から住宅需要は先細る一方である。但し当該地域は県道岡谷下諏訪線の背後に位置し町内では比較的生活利便性が優る住宅地域で人気があるため、今後地価の下落幅は縮小に向かうものと予想。
市場の特性同一需給圏は下諏訪町住宅地全域。特に諏訪湖岸に近い県道185号線背後の住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は諏訪地方に勤務するサラリーマンを中心とする第一次取得者。商業施設に近く、生活利便性に恵まれ、住環境も良好であるため町内の人口減少・高齢化が進む中でも有効需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地は250㎡の画地で総額1，000∼1，500万円程度、戸建分譲で3000万円前後の取引が中心である。
一般的要因下諏訪町の人口は減少傾向であり高齢化率は県平均を大きく上回っている。住宅地需要は依然低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0695593
北緯 138度0801699

参考：該当物件周辺マップ

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長野県岡谷市加茂町３丁目７０２６番３外２筆長野県岡谷市長地字外河原１９３８番１１長野県諏訪郡下諏訪町字高木９２０１番ロの１長野県諏訪郡下諏訪町字中町５５１８番１長野県諏訪郡下諏訪町字汐ノ内４８９６番９長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１５７番４長野県諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７３番１４長野県諏訪郡下諏訪町字矢木西１５２番４外１筆

参考：近隣駅の地価相場

下諏訪駅(地価相場 46,750円/㎡)岡谷駅(地価相場 45,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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