地域要因

「香川」駅から徒歩圏内に位置し、生活上の利便性は通常であり、住宅需給は堅調なことから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地として既に熟成し、格別の変動要因はないため当分の間は現状維持。最寄り駅から徒歩圏内に存するため、住宅地の需給動向は堅調であることから、今後地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測。

価格決定の理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、低層住宅地の取引を主体とし、最近の地価動向を反映した信頼性ある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地の周囲にはアパート等の収益物件も見受けられるが、不動産投資金額に見合う家賃収入を得られないため、収益価格は低位に試算された。本件は居住の快適性を重視する住宅地域のため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅まで徒歩圏の既成住宅地域で周辺には農家住宅等も多く見られる既成市街地で大きな変動はない。

地域要因の将来予測

農家住宅や一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因の大きな変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の地域は戸建住宅を主とする住宅地域で、自用物件の取引が中心で収益目的の取引はほぼ見受けられな。比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する規範性の高い事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より快適性、利便性を重視しており、戸建住宅を想定した収益価格は著しく低位に求められた。よって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を採用し、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

交通利便性が比較的良好な中小工業地域である。東名高速と圏央道がつながり、より利便性が向上しており、工業地への需要は高まりつつある。

地域要因の将来予測

中小規模の工場、倉庫等が多い工業地域で、特段、価格に影響を与える変動要因は認められない。圏央道開通に伴い町内の倉庫への需要は強まっていることから地価は上昇基調にある。

価格決定の理由

比準価格、収益価格を求めた。比準価格は同一需給圏内における工業地の事例から査定した。倉庫、工場の多くが自社での利用目的が取引が中心である。そのため収益価格は最有効使用の建物を想定したが、規模、賃料想定、業種等を反映させることに限界があり、比準価格よりも低めに査定された。本件では、規範性が高い工業地の事例を複数採用した比準価格を標準に、収益価格は比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

単独工場が近隣地域を形成するため地域要因の変化に乏しい状況となっている。圏央道ICへの接近性が優位なこと等から潜在的に需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内にはJリートを含め、物流関連の収益物件も散見されるが、近隣地域は自社工場を中心とする工業地域であり、取引事例は自用目的のものが多いことから、本件では一定の規範性が認められる取引事例を採用し、市場における実勢価格を反映して実証的である比準価格の信頼度がより高いものと判断してこれを重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

高台の分譲住宅地であり、住民協定により環境は維持されている。地域要因の特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

成熟した高台の分譲住宅地であり、住民協定により原則として一戸建ての利用に制限されているため、当面の間現状が維持されるものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は、住民協定により原則として戸建住宅の利用に限定される為、比準価格の算定に当たっては戸建の事例を収集し比準を行った。一方、収益価格は、住民協定の制約により共同住宅等の賃貸用物件の建築が制限されており、利用は専ら戸建住宅であり、戸建の賃貸事例の収集も難しく収益還元法の適用は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、市場価格を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

住宅地供給の余地は十分残されている。大量供給はなく、一定の供給がみられるものの、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートが散見されるが、収益目的の土地取引は少なく、全体的に自己の居住を目的とした土地取引が中心となっている。本件では、同一需給圏内において地域特性が類似し、一定の規範性が認められる取引事例を採用し、各補修正も適切である比準価格の信頼度が高いものと判断してこれを重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

茅ケ崎駅から徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価水準は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄り駅からバス圏に存する住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

茅ケ崎駅からバス圏内に位置しており、規模の大きい土地についてはアパート等の収益物件として利用されているが、収益物件としての取引は少なく、自用の戸建住宅地としての取引が中心である。したがって、各手法の相対的信頼性に留意し、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、さらに単価と総額との関連性等の市場性も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。