地域要因

横須賀市における商圏は、ほぼ三浦半島内に限定されている。京急久里浜駅に近い商店街であるが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、京急久里浜駅前の商業地域に存するが、自用の店舗を中心としており、需要はやや弱含みである。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は総じて低く、収益価格が当該市場を支配するまでには至っていないことから、収益価格は比準価格よりやや低位に試算された。よって、本件では、比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

店舗及び住宅等の商住混在地域である。比較的駅に近いが繁華性が劣る。地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、1階を店舗または事務所、上階を住宅として利用しているものが多く、本格的な賃貸ビルは少ない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は信頼できる取引事例により求めた実証的価格である。よって比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

隣接する内川には久里浜工業団地があり、近年業績が回復している事業所も見られる。区画整然とした住宅地であるが、人口はやはり減少傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は貸戸建等が見られるが、数は少ない。周囲には共同住宅も見られるが、自用物件が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

京急久里浜駅徒歩圏の中小工業地域。地域内では業績良好な事業所も増え、全般的に景況感が良化しているため、地価は微減に留まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内では、貸工場や貸倉庫等の賃貸需要は認められるものの、中心となるのは自己使用目的の工場地・倉庫地の取引である。よって、収益性よりも不動産の有効需要に裏付けられた市場性を反映して不動産価格が形成される傾向にあり、収益価格よりも比準価格の説得力が優ると判断する。したがって、本評価では、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに類似する標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

京急久里浜駅から徒歩圏に所在し、住宅、アパート等が混在している地域で需要は底堅く、大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅徒歩圏ではあるが、元本と果実の相関関係が希薄で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため比準価格と比べて収益価格が低位に査定された。アパート等も混在するが収益性目的の取引は少なく、自用目的での取引が中心である。比準価格は信頼できる取引事例から試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅までバス便を要する地域で、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の分譲住宅地域であるから、居住の快適性を重視する自用の戸建住宅が多く、最寄駅からやや距離があることもあり、アパート等の賃貸物件はあまり見られない地域である。以上のことから、実際の取引を反映し、住宅地で説得力が高いと言われる比準価格を重視し、賃貸事例が少ない場合に説得力に乏しい収益価格を比較考量して、さらに、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

地域要因

高台の閑静な住宅地であるが、最寄駅までのアクセスが悪く、高齢化（高齢化率42．3％）や人口減少が続き、土地の需要は減少傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

高台の分譲地で駅距離があるため、貸戸建等は見られるが共同住宅等は少なく、自用物件が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

久里浜港に近い旧来からの既成住宅地域で、最寄り駅までバス便であるが、需給動向に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多くアパート、事務所等も見られる既成住宅地域で、熟成しており、将来も概ね現状維持で推移すると予測する。地価動向は緩やかな景気回復の影響もあり概ね安定的推移が継続すると予測する。

価格決定の理由

元本と果実の相関関係が希薄で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため比準価格と比べて収益価格が低位に査定された。アパート等も混在するが収益性目的の取引は少なく、自用目的での取引が中心である。比準価格は規範性を有する取引事例により求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北向き傾斜の区画の整った大規模住宅団地である。熟成されており格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

丘陵地に造成された大規模な住宅地域である。格別の変動要因は認められないため、将来も概ね現状で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が整然と立ち並ぶ旧来の分譲住宅地であり、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

高台の熟成した分譲住宅地域であるが、交通接近性がやや劣るため、地価は下落傾向が続いている。地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

高台に位置する住環境の熟成した既成分譲住宅地域である。交通利便性のやや劣る地域であることから、地価は今後も下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅の多い地域であり、賃貸の需要は少なく、新規にアパートを建設する事例はほとんど見受けられない。家賃水準が低下傾向のため、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が中心であり、規範性のある取引事例より求められる比準価格が実証的である。よって、比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

住民の高齢化や世帯構造の変化により、敷地分割による小規模画地も増えつつある。住環境等の地域要因については特段の変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した中規模戸建住宅地域として、現状のまま推移してゆくものと予測する。バス圏域で住民の高齢化も顕在化しつつあり、地価も弱含みと判断する。

価格決定の理由

自用の戸建取引が中心の地域である。最寄駅からバス圏域であり、駅周辺の物件とは異なり収益物件は地権者による遊休地利用や転勤等による定期借地が中心で、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。また居住の快適要因が賃料に反映しにくいことから、収益価格は低位に試算された。そこで本件では市場を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、かつ近隣地域等の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。