地域要因

地域要因の変動は見られない。東浦和駅に近い住商混在地域であり、景気回復基調のなかで地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、本件で採用した取引事例は地域格差が大きく説得力は劣るものといわざるをえない。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、対象標準地のように収益性を重視して取引される商業地の評価においては説得力を有する価格である。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域である。通勤などの利便性がある地域として住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

区画整理済の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動がないことから、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では共同住宅等の収益物件が混在しているが、既存の自己所有地に建築されたものなどであり、取引の中心は自用目的の取引である。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅の多い住宅地域で、安定的な需要が見込まれるものの、地価はほぼ横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

東浦和駅徒歩圏の一般住宅地域として閑静な住環境で、今後とも良好な住環境を維持するものと予測される。武蔵野線沿線の住宅需要はやや弱含みであり、地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅の多い住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅である。また、市場の取引の実態を反映する多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

区画整理は行われていない既存の住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅徒歩圏内の戸建住宅を中心にした既成住宅地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外に位置する市街化調整区域の農家集落で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域の集落で、駅から遠く生活利便性が劣るため賃貸市場が形成されていない。また宅地の用途変更等も行政上厳しく規制されていることから収益目的の土地取引は皆無であり、収益価格の試算はできなかった。このような地域的特性に鑑み、本件では比準価格をそのまま採用し、見沼区の市街化調整区域内にある類似の標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変化は特に認められない。従来からの良好な居住環境を維持しているが、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模画地が多く見られる区画整然とした既存の住宅地域で、分割による分譲も見られるが、当分の間は現状を維持したまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益用物件も見られるが、不動産取引の中心は収益性よりも利便性・快適性が重視される自己利用目的の戸建住宅用地である。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、さらに共通地点である代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模土地区画整理事業が進捗中（H29年3月換地処分予定）の地域内にあって、住宅地としての熟成も確実に進んでおり、地価の変動率も大きい。

地域要因の将来予測

大規模な土地区画整理事業により街路等の街区整備がほぼ完了し、周辺には店舗等の利便施設の新設も多く見られることから、今後は住宅地として徐々に熟成が進み発展的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は埼玉高速鉄道浦和美園駅勢圏の区画整理事業地内の住宅地の事例で、周辺住環境が類似した事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準に、収益価格も参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便地域ではあるが、住環境に優れた地域である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められないが、今後良好な住宅地として徐々に熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にアパート等も見受けられるが、換地を取得した地主による有効利用に基づくものが多く、収益目的の土地取引は少ない。最寄駅よりバス便地域であるため、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。従って、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地から求められた規準価格にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理による整然とした住宅地域である。住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業施行中の郊外住宅地域である。事業の進捗にしたがって住宅地域として熟成しつつあり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等の収益物件が混在しているが、既存の自己所有地に建築されたものなどであり、取引の中心は自用目的の取引である。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、指定基準地などとの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動は無く、地価もほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

旧来から小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の低層住宅地域として成熟しており、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。地価は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

小規模アパート等も混在するが収益目的の土地取引は極めて少なく、低層戸建住宅を中心とした自己使用目的での取引が中心である。よって、周辺の類似地域から規範性のある事例を中心として得られた比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市ガスの供給区域となった。郊外の住宅地域で、地価はこのところ安定的に推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした低層住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を目的とする取引が中心の地域にあって、比準価格は同一需給圏内に存する規範性の高い取引事例を中心に試算価格を求めることができた。一方収益価格については、周辺において一定の賃貸需要は認められるものの、収益性よりも居住の快適性が重視される地域にあることから、信頼性は相対的に劣ると判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から若干離れた郊外部の区画整然とした住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄り駅からやや離れた区画整然とした住宅地域である。地価は概ね横這い傾向である。

価格決定の理由

自用の住宅が多いが、収益目的のアパ−ト等も見受けられる。従来からの土地所有者がアパート経営する場合がほとんどで、収入目的で土地または土地付き建物を取得する例はほとんど無い。自用目的の取引が多い。しかし賃貸の供給は比較的多い。周辺類似地域の規範性の高い事例を中心に得られた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。