地域要因

隣接地での建替工事が一昨年に竣工し、店舗兼マンションとなるなど、住宅の占める割合が増えつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

広域的に事例を収集して比準価格の検討を行ったため、格差が大きい事例も含まれるが、補修正には適正を期しており、比準価格の精度は高いと判断する。収益価格は将来性をも考慮して最も現実的な利用方法を想定して検討した。手法の性質上想定要素が多いが、収益性が重視される対象地域では当該価格が重要な位置付けとなるものと判断される。よって両試算価格を関連づけ、過去からの経緯も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した商業地ではあるが消費低迷が依然見られ、中小店舗が多い平塚駅周辺の商業地の地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、平塚駅周辺の商業地の取引事例を収集し求めた価格で規範性が高く説得力を有する。高度利用可能で収益性を重視して判断する需要者が中心であるが、一部に自己使用目的での取引も見られる。賃貸市場の弱含みを反映して、地価に見合う賃料水準に至らないケースも見られ、収益価格は比準価格に比べやや低位に試算された。本件では比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、単価と総額との関係にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層店舗等を中心とする繁華性のやや劣る近隣商業地域で、土地利用に目立った変化はない。商況は低調で空店舗等も見られ、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格の説得力は高いと判断される。需要者の多くは自用目的の地元企業等と推測されるが、低層店舗等を中心とする商業繁華性がやや弱い地域特性を有し、また、店舗・事務所ビルの空洞化等の不安定要素もあることから、収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い商業地域であるが、繁華性は高いとは言えない。需要の回復は鈍く、地価水準は弱含みの状況が続いている。

地域要因の将来予測

中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、価格水準は値頃感が出てきているが依然弱含み傾向にある。地域環境は今後も大差なく推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格と収益価格が得られた。比準価格は平塚市内における繁華性中低位の事例から比準したが、取引に関する詳細な状況の把握が困難で実証的であるが精度に欠ける。収益価格は商業地の判断基準となるものの近隣地域は繁華性がやや欠ける地域であり、賃貸経営を目的とする需要者の満足を得る値は得られなかった。従って、本件では、実証的な比準価格と理論的な収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性のやや劣る商業地域で、土地利用に目立った変化はない。商況は低調で空店舗等も見られ、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内の中高層の店舗兼共同住宅等が多い商業地域であるが、中心商業地からは外れており、繁華性、商業集積度がやや劣ることから不動産需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格は説得力が高いと判断される。最寄駅との接近性に優れ、需要者の多くは収益性に着目した法人企業等と推測されるが、店舗・事務所ビルの空洞化等の不安定要素もあり、収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性等に優れる人気のある地域で、価格動向は横這いである。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として今後ともほぼ現状のとおり推移するものと見込まれる。地価動向は概ね横這いと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほかアパート等の収益物件が混在している。その他の収益物件としては戸建の賃貸住宅が散見される程度である。快適性が重視される住宅地域で、収益性に着目した価格形成の度合いは低いことから、収益価格は相対的に低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額の関連に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域では事務所需要は衰退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は店舗併用事務所ビルや共同住宅が建ち並ぶ地域で、収益還元法の適用においては新規の店舗併用事務所ビルを想定しているが、周辺の需給動向から収益性は低く、収益価格は低位に求められた。一方、取引事例比較法においては格差は大きいものの、商業地域における規範性のある取引事例を収集できた。したがって市場の実態を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業施設に近い駅徒歩圏の利便性が良好な既成住宅地域で、需要と供給はほぼ均衡している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

平塚駅から徒歩圏の既成住宅地域として熟成している。交通接近性及び生活利便が良好で、需要は堅調で、地価は概ね横ばいで推移しており、当面この傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格と収益価格が得られた。比準価格は平塚駅南口から徒歩圏に存する事例を比較することにより標準地の低層住宅地としての市場性を反映した値が得られた。収益価格は最有効使用の共同住宅を想定して求めたが、賃料や諸経費の変動を的確に反映することには限界があった。標準地の近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との秤量的均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな地域要因の変化は認められないが、駅からの徒歩圏域の既成住宅地であり、需要は底堅く安定しているが、地価水準は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、今後とも同様な住環境を維持していくものと予想する。地域要因に特段の変化もなく、需要は堅調であり、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、小規模の賃貸アパートや賃貸戸建住宅の貸家需要も散見されるが、多くは資産保有を目的としたもので、したがって土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。そのため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が主で規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平塚市街地北西部の戸建住宅・アパート・農地等が混在する住宅地域で、特に変動要因はなく、現状を維持すると予測する。

地域要因の将来予測

平塚市の市街地の北西部に位置する戸建住宅を中心に、アパート等も混在する住宅地域で、住宅地域としておおむね熟成しており、当面現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する比較的取引時点の新しい取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、アパートを想定したものである。収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心になるので、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり決定した。