地域要因

横浜駅西口周辺では、駅ビル建替をはじめとした開発計画が進んでおり、商業地域としての発展が期待されているため、地価は上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、横浜駅西口駅前広場に面し高層店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。横浜駅西口周辺では駅ビル建替をはじめとして開発計画が進んでいるため、先行的な要素を有する比準価格はやや高めに求められた。収益価格は、賃貸条件等は適切に査定されているが、賃料水準が未だ土地価格に見合う水準になっていないため低位に求められた。本件では、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格にややウェイトを置き鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商況は概ね堅調であり、需要も路面店を中心に堅調に推移している。特に大きな開発動向はなく、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

横浜市の中心商業地域の一角を占め、中小規模の店舗・事務所ビル等が多い商業地域である。格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持し、不動産市場の状況等を反映して地価は当分の間上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引が多い地域で、両価格の規範性は同等であり、市場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

横浜駅西口エリアの事務所ビルや各種商業施設等が建ち並ぶ商業地域で、周辺エリアの再開発等の予定もあり、期待が高まっている。

地域要因の将来予測

横浜西口に広がる既成の業務高度商業地域で、新築ないし築浅の大型ビルが増加する横浜駅東口やMM地区と比べると競争力が低下していたが、近時、横浜駅西口駅ビルや周辺地域での再開発が具体化してきた。

価格決定の理由

近隣地域は横浜駅西口の高度商業地に所在する。比準価格は多様な取引動機をもった現実の取引市場を反映した価格である。市場参加者の属性等から、収益価格主体の価格が形成される傾向にあるが、一方で収益資料の制約から想定要素を多く含んでいるという限界がある。従って、取引実態を適格に反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。事務所を中心とする商業地域であり、駅近としての希少性もあり、底堅い需要が期待できる。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、既に熟成した商業地域を形成しているため、一般的要因の影響を受けつつ、当面はほぼ現況のままでの推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は事務所等を中心とするテナント需要が期待される地域であり、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。ただし、賃貸市場が流動化している現状においては、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視するものとし、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

横浜駅勢圏の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域であり、繁華性等に大きな変動は無い。今後も現状を維持するのと予測する。

価格決定の理由

高度商業地の需要者の多くは収益性から合理的な意思決定を行う法人等であるが、一方、対象標準地周辺では自用目的での取引も認められる。したがって、現況の需要及び市場価格の動向を配慮しつつ、比準価格と収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡に留意することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

横浜駅東口にも徒歩圏で便利な地域であるが、繁華性は乏しい。規模によりマンション敷地等の需要は根強く、地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンション等も混在する混在型商業地域で、交通量は多いが繁華性にはやや劣る地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅から350m程度の中規模ビル等が建ち並ぶバス通り沿い商業地域で、収益物件等の取引も散見されるが、取引の主体は自用の事業用物件が中心である、賃貸物件は2階以上を事務所等に賃貸するケースが多い。よって各手法にかかる相対的信頼性を吟味の上、現実的に商業地の市場性を反映し、信頼性を有する比準価格を重視し、やや低位に試算された収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

横浜駅からも徒歩圏の商業地域で、マンション用地としての需要も多く、需要は安定的である。

地域要因の将来予測

中高層の事務所兼共同住宅、店舗兼共同住宅が多い商業地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の事務所兼共同住宅等が多い地域で、横浜駅からも徒歩圏である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域は横浜駅徒歩圏内、平坦な地勢の比較的街区整った生活利便性に恵まれた低層住宅地域。希少な横浜駅から徒歩圏の住宅地域として需要がある。

地域要因の将来予測

標準的使用は低層住宅地である（戸建住宅、共同住宅）。地価に影響を及ぼす都市整備等の変動はなく、駅徒歩圏の住宅地域としての要因は安定している。当分の間、低層住宅地域として推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺には地権者の土地有効利用目的の共同住宅等が見られるが、投資を目的とした収益用不動産の需要と供給は極めて少なく、収益用不動産の取引はほとんど見られない。ほぼ自己使用目的の取引が主で快適性、居住環境等が重視される住宅地域である。そこでこれら住宅系諸要因を含んで取引価格が市場で形成される比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に変動要因はなく、現在の環境を維持して推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺では共同住宅等も散見されるが、戸建住宅が多い住宅地域である。自用目的での取引が中心となる地域であることから自用目的の取引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横浜駅西口周辺の商業地域で、横浜駅から徒歩圏内にあるためマンションも多く見られる地域である。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

マンションの建設が増加し、店舗、事務所及びマンション等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、ほぼ現状どおり推移するものと予測する。

価格決定の理由

横浜駅周辺の商業地ではあるが、繁華性はやや低いため当初から収益物件の建築を意図した土地購入は少なく、自己使用・自用賃貸兼用又は分譲目的での需要が相当大部分を占めている。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。