愛知県名古屋市中川区万場４丁目３０４番(伏屋駅・春田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


109,000円

2016年01月01日に行った愛知県名古屋市中川区万場４丁目３０４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を109,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市中川区万場４丁目３０４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市中川区万場４丁目３０４番
住居表示 
価格109,000円/㎡
交通施設、距離岩塚、2,700m
地積154㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

成田晃浩氏による調査レポート

不動産鑑定士成田晃浩
価格109,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因空地が多く残る住宅地域で、一般住宅、共同住宅が徐々に増えつつあるが、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測住居系の利用が主体の地域で、未利用地に分譲住宅や共同住宅を建築する動きが見られるが、将来的にも利用状況に大きな変化はないものと予測される。地価水準は安定しており、概ね横這い傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、近鉄名古屋線、JR関西本線等の沿線で、中川区を始め隣接する中村区、海部郡大治町等と代替関係が認められる。需要者の中心は、中川区の地縁者を主体としており、周辺市区町村内からの転入者もある。市場の需給動向は、街区が整然とし居住環境は良いが、河川に囲まれている心理的嫌悪感から、需要は若干弱めである。市場の中心価格帯は、新築戸建住宅は2，500万円∼3，000万円、土地は1，400万円∼2，000万円程度である。
一般的要因景気が緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境の改善が続くなかで、中川区の宅地需要は底堅く、不動産市場は安定的に推移している。

笠野寿治氏による調査レポート

不動産鑑定士笠野寿治
価格109,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な住宅地域として熟成していくものと予測する。需要は持ち直しの傾向にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。
地域要因の将来予測戸建住宅主体の住宅地域として徐々に熟成していくものと予測する。潜在的な浸水及び液状化リスクはほぼ価格に織り込まれたものとみられ、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は庄内川以西の中川区内のJR関西本線、近鉄名古屋線等を利用圏とする住宅地域である。需要者の中心は従来より域内居住者であり、他地域よりの転入者は一層の減少傾向にある。都心への近接度に劣り、浸水及び液状化リスクの存在により東日本大震災後値を下げてきたが、当該リスクが織り込まれた程度の水準まで価格が低下し、需要は落ち着きつつある。需要の中心となる価格帯は、土地は1500万円前後、新築戸建物件で3000万円程度である。
一般的要因人口は緩やかに減少、高齢化も漸進的に進行している。地下鉄駅付近等利便性の良好な地域での需要は底堅く、他地域でも需要は安定している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1536619
北緯 136度8282955

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伏屋駅(地価相場 114,000円/㎡)春田駅(地価相場 90,600円/㎡)八田駅(地価相場 146,000円/㎡)岩塚駅(地価相場 164,500円/㎡)高畑駅(地価相場 143,500円/㎡)中村公園駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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