静岡県沼津市岡宮字洞畑９９６番１２(大岡駅・下土狩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
106,000円
2017年01月01日に行った静岡県沼津市岡宮字洞畑９９６番１２(静岡県沼津市(岡宮北１３街区１１))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市岡宮字洞畑９９６番１２ |
| 住居表示 | (岡宮北１３街区１１) |
| 価格 | 106,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、3,700m |
| 地積 | 178㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が増えつつある区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m区画街路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡邉正弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邉正弘 |
|---|---|
| 価格 | 106,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 土地区画整理事業施行中の地域。現在、下水道等の整備が進められ、住宅敷地利用が増えつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 土地区画整理事業が施行されている住宅地域。空地も残されているが、下水道等の整備等徐々に居住環境の向上にあわせて戸建住宅敷地利用が増加していくものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は沼津市及び隣接市町（三島市、清水町、長泉町）にかけての住宅地域一円である。需要者は沼津市内に居住する30∼40代の一次取得者が中心である。東日本大震災の影響で津波リスクのない内陸部に所在する物件を選好する傾向が強まり、当該地域の需給動向は概ね安定している。市場の中心価格帯は土地で1500万∼2100万円程度、新築の戸建住宅で3000万∼3600万円程度である。 |
| 一般的要因 | 静岡県東部の拠点都市であるが、人口減少や中心市街地の停滞等で拠点性は弱まっている。不動産に対する需要も弱含みである。 |
佐野雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐野雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 106,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路であり、日照は優れ、相対的な競争優位性は有している。 |
| 地域要因 | 土地区画整理事業施行中の地域にあり、公共施設の整備が進められている。戸建住宅敷地利用が増えつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 土地区画整理事業が施行されている住宅地域で、空地も見られるが、戸建住宅敷地利用が徐々に増加し、郊外住宅地として熟成されていく物と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、沼津市を中心に三島市・清水町・長泉町の圏域の住宅地域。需要者は、同一需給圏のうち沼津市居住者ないし沼津市通勤者が大部分を占める。土地区画整理事業が施行中で、区画整然とした住環境の良好な住宅地域である。需給は堅調であるが、宅地開発も行われており、需給は概ね均衡している。当該地域では、土地は1600∼2200万円程度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合は3100∼4000万円程度の総額となる。 |
| 一般的要因 | 県東部の中心都市だが、人口の減少、中心商業地の吸引力低下により拠点性は薄まりつつあり、土地需要も全般的にはやや弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0955842 北緯 138度8634925 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)下土狩駅(地価相場 130,000円/㎡)長泉なめり駅(地価相場 117,000円/㎡)沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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