東京都台東区北上野２丁目３１２番４(入谷駅・稲荷町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


838,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区北上野２丁目３１２番４(東京都台東区北上野２−３２−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を838,000円/㎡としました。

東京都台東区北上野２丁目３１２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区北上野２丁目３１２番４
住居表示北上野２−３２−９
価格838,000円/㎡
交通施設、距離入谷、180m
地積92㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、マンション等が多い商業地域
前面道路の状況北27.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金丸昭吾氏による調査レポート

不動産鑑定士金丸昭吾
価格839,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因台東区北部の既成の商業地域であり、格別の変動要因はないが、最寄駅に近いこともあり、需要は比較的安定している。
地域要因の将来予測入谷駅に近い言問通り沿いの普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、当面は上昇の傾向と予測されるが、今後の景気動向にも影響される。
市場の特性同一需給圏は、台東区北部の幹線道路沿い及びその背後の商業地域を中心とする圏域。需要者は、大規模のものは資本力を有する法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人等である。最寄駅から近い地域にあるため、利便性が認められ、一般経済情勢の改善が良好とはいえない状態でも、需要は安定している状況である。標準地程度の規模の土地で7000万円∼8000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気回復の動きは緩やかだが、台東区の商業地は、外国人観光客の増加、再開発等を反映した浅草、上野中心部を中心に、全般的に需要が認められる。

五十嵐恵美氏による調査レポート

不動産鑑定士五十嵐恵美
価格837,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から至近の店舗併用共同住宅が建ち並ぶ地域。幹線道路沿いの商業地は、規模によりマンション敷地としての需要が高く、取引価格に幅がある。
地域要因の将来予測入谷駅に近い商業地域である。地域要因について特段の変動が認められないため、今後も現況を維持しつつ維持していくものと思料する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、台東区北部の幹線道路沿い及びその背後の商業地域が中心。需要者は、対象標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人等である。最寄駅から近い地域に存し、利便性を有するため、共同住宅用地としての需要も認められ、需給は安定的である。土地価格は、規模により幅があるが、標準地程度の規模の土地で7000万円∼8000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因土地需要は底堅いものがあり、空室率の低下とともに、不動産価格は上昇傾向にある。不安材料もあるが、景気は回復基調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7191844
北緯 139度7856115

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

入谷駅(地価相場 832,000円/㎡)稲荷町駅(地価相場 992,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)鶯谷駅(地価相場 657,000円/㎡)浅草駅(地価相場 954,000円/㎡)田原町駅(地価相場 954,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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