東京都葛飾区水元５丁目６９番１(金町駅・八潮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


185,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区水元５丁目６９番１(東京都葛飾区水元５−２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を185,000円/㎡としました。

東京都葛飾区水元５丁目６９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区水元５丁目６９番１
住居表示水元５−２−７
価格185,000円/㎡
交通施設、距離金町、2,900m
地積199㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北7.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北澤隆夫氏による調査レポート

不動産鑑定士北澤隆夫
価格185,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR金町駅から徒歩圏外の住宅地域であり、葛飾区内においては人気が劣る地域であるが、相対的な割安感から地価は緩やかな上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測地域内に特段の変動要因がないことから、当分の間は現状のまま推移すると予測する。主に相対的な割安感を原因とした需要が堅調であることから、地価動向は横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は葛飾区北部の住宅地域で、特に水元地区内の住宅地域は代替性が高い。需要者の中心は自己の居住を目的とし、地縁的選好性を有する一次取得者層である。農地等の宅地化による供給がみられるが、他地域と比較しての割安感、マイナス金利の影響もみられつつあることから、一次取得者層向け建売住宅の需要が堅調である。市場の中心価格帯は、土地が1，500∼2，000万円程度、新築戸建が3，000万円前後で取引が行われている。
一般的要因自然減を上回る流入で、人口は微増傾向にある。雇用や所得環境の改善、良好な資金調達環境の継続が、購買者の実需を支えており需要は底堅い。

松本裕氏による調査レポート

不動産鑑定士松本裕
価格185,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。総額がやや嵩み、競争力は中∼やや劣る。
地域要因最寄駅からバス便且つ埼玉県との県境付近にあり、人気の面では劣る。宅地の細分化が見られるが、特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測一部駐車場等の空地も見られるが、特筆すべき地域特性の変動要因は見当たらず、当面現状で推移するものと予測する。埼玉県との県境付近に位置し交通便は劣るが、割安感より地価は微増傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね葛飾区北部の徒歩圏外住宅地域。特にJR常磐線（亀有駅・金町駅）からバス便の水元エリア住宅地との代替性が高い。典型的需要者は①都心部又は周辺市に勤務する給与所得者層、自営業者②区内に居住経験のある一次取得者又は地元地縁者。葛飾区内の徒歩圏外の新築戸建成約価格は、周辺区相場に比し、その割安感から近時上昇基調にある。新築戸建の平均価格は総額3，000万前後で推移している。
一般的要因区内人口は、微増しているが、老年人口も増加傾向にあり、高齢化が進行している。取引件数及び住宅着工数は、総じて堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7890187
北緯 139度8583825

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

金町駅(地価相場 285,000円/㎡)八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)六町駅(地価相場 178,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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