栃木県宇都宮市一ノ沢町字行人塚２８５番８３(東武宇都宮駅・南宇都宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,500円

2017年01月01日に行った栃木県宇都宮市一ノ沢町字行人塚２８５番８３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,500円/㎡としました。

栃木県宇都宮市一ノ沢町字行人塚２８５番８３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市一ノ沢町字行人塚２８５番８３
住居表示 
価格65,500円/㎡
交通施設、距離東武宇都宮、2,800m
地積306㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成の住宅地域
前面道路の状況東5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

遠藤圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤圭一
価格65,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の高い熟成した住宅地域であることから、当該地域に対する需要に変化はなく、市場の特性にも格別の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は生活利便性の高い熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市街地中心部周辺の西部から北西部を中心とした住宅地域一円の圏域で、需要者の中心は地縁的選好性を有する者及び市内に居住する住宅一次取得者である。当該圏域には、住宅地として熟成している既成市街地が含まれるほか、宅地に介在する農地等を開発し散発的に分譲される地域もある。土地は160㎡から330㎡程度で10百万円から25百万円以内、新築戸建物件で40百万円以内が取引の中心である。
一般的要因LRT導入が都市計画決定されたJR宇都宮駅東口地区及びゆいの杜地区を主として、当市では需要が旺盛で先行き強含みのエリアが見られる。

高橋順一氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋順一
価格65,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境が良好な住宅地域で安定した取引需要が認められる。周辺地域における商業施設の進出等により、利便性が徐々に向上している。
地域要因の将来予測利便性の良好な既成住宅地域で、地域要因に大きな変化は見られない。当面は現状を保ちながら推移するものと見込まれる。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市中心及びその周辺部に所在する住宅地域の範囲。主たる需要者は市内に在住または通勤する第一次取得者層が中心で、圏外からの流入も散見される。良好な居住環境とともに熟成度は高まりつつあり、取引市場は需給とも安定して推移しているが、一部の地域では小規模の画地を中心に高値での取引も見られる。市場において取引の中心となる価格帯は、土地のみで1，800万円前後、新築戸建では2，500∼3，500万円前後と思料する。
一般的要因市内の中心部及び宇都宮駅東地区の一部地域において不動産需要が活発化しつつあるが、市内の地価水準は概ね安定している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5765619
北緯 139度8586745

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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