栃木県宇都宮市鶴田２丁目５番９(東武宇都宮駅・南宇都宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


84,500円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市鶴田２丁目５番９(栃木県宇都宮市鶴田２−５−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,500円/㎡としました。

栃木県宇都宮市鶴田２丁目５番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市鶴田２丁目５番９
住居表示鶴田２−５−２２
価格84,500円/㎡
交通施設、距離東武宇都宮、2,700m
地積799㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店舗と共同住宅等が見られる路線商業地域
前面道路の状況南20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

遠藤圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤圭一
価格84,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因飲食店舗等が見られる県道沿いの新興商業地域であり、市場の特性に変動はなく、需給は堅調で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は区画整理済の幹線道路沿いに飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は横這い傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は店舗や事務所等が立地する宇都宮市内の幹線道路沿い一円の圏域。需要者の中心は、全国又は県内においてチェーン店舗や沿道サービス施設等を展開する企業や地元事業者である。幹線道路沿いの商業地については、後背地の人口規模等の立地条件等による選別化が進行しており、事業用定期借地権や建設協力金方式による出店が多く、売買市場は弱含みである。取引される画地規模は一様ではなく、需要の中心となる価格帯は把握し難いのが実状である。
一般的要因宇都宮市では再開発や区画整理に加えLRT導入計画が進捗中であり、市内の地価は、上昇エリアと下落エリアとに二極化しつつある。

高橋順一氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋順一
価格84,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県道沿いの新興路線商業地域で、低層の飲食店等が立地している。地域要因に大きな変動は見られず、地価水準は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測県道沿いの新興路線商業地域で、近隣周辺には沿道型店舗が徐々に集積し、今後も同様の傾向で推移するものと見込まれる。地価水準は概ね横ばいの状態で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市外延部に所在し商業性を有する地域が中心。主たる需要者は自己使用を前提とする市内在住の個人事業者または法人が中心であり、投資目的によるものは少ない。郊外部のテナント需要は物販及び外食関連の法人系が比較的強く、居酒屋等の飲食やオフィス需要については中心部への回帰傾向が鮮明になっている。商業地の取引は僅少で、画地規模や価格もまちまちであり、市場において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因景気回復に加えてLRT導入等の要因により一部の地域で地価の上昇傾向が見られるが、依然として先行き不透明感は強い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5632626
北緯 139度8532669

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)江曽島駅(地価相場 66,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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