埼玉県行田市佐間３丁目３２１１番２(行田市駅・東行田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
39,100円
2017年01月01日に行った埼玉県行田市佐間３丁目３２１１番２(埼玉県行田市佐間３−１５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県行田市佐間３丁目３２１１番２ |
| 住居表示 | 佐間３−１５−１２ |
| 価格 | 39,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 行田市、2,300m |
| 地積 | 160㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、貸家等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山田寛之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山田寛之 |
|---|---|
| 価格 | 39,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 当市の旧市街地はJR高崎線の駅から遠く利便性が劣り、需要は地元需要者にほぼ限定されている。人口減少等により地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧市街地南端の一般住宅地域として格別の変動要因はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、景気は回復傾向にあるが、埼玉県北部地区の地価が上昇に転じるほどではなく、依然下落傾向である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は秩父鉄道沿線で、国道17号バイパスの北側の行田市内の圏域である。需要者の中心は同市及び周辺市に居住する30代∼40代が大半で、県南等の地域からの転入はほとんどない。都心へは、JR高崎線沿線の駅に出る必要があり、時間を要する。ミニ開発された分譲住宅が散見され、土地は150㎡∼200㎡で600万円∼1100万円程度、新築戸建物件は2000万円∼2200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 過去5年間で行田市の人口は4．3％の減少、高齢化率は26．4％で高齢化率は県全体より高い水準にあり、毎年上昇し県全体よりも際立っている。 |
竹村実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹村実 |
|---|---|
| 価格 | 39,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替・競争関係にある他の不動産との優劣及び競争力については、東方位である点から、ほぼ普通である。その他、個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 建売住宅やアパート等の見られる比較的新しい住宅地域で、住宅化が進み、一部の農地を残すのみである。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧市街地南端の一般住宅地域で、農地も残るがほぼ熟成しており、現状のまま推移するものと予測する。地価は少子高齢化と人口減少による需給ギャップの拡大から下落基調が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は秩父鉄道沿線の持田駅、行田市駅、東行田駅周辺の住宅地で、需要者の中心は行田市内の居住者、同市に地縁・血縁を有する者及び市内企業通勤者が中心である。同一需給圏内では、小工場や農地が造成され住宅分譲地として供給されている。取引市場では150㎡∼200㎡の土地で600万円∼1100万円程度、新築戸建で1900万円∼2500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 行田市は人口減少と高齢化が県内でも大きく、また地域経済も不振で不動産取引も低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1262066 北緯 139度468595 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)東行田駅(地価相場 36,400円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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