埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１(行田市駅・持田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,600円

2017年01月01日に行った埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,600円/㎡としました。

埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１
住居表示 
価格17,600円/㎡
交通施設、距離吹上、2,500m
地積370㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田寛之氏による調査レポート

不動産鑑定士山田寛之
価格17,600円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因周辺地域において、開発分譲が活発に行われており、需要は堅調である。地価は安定して推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR高崎線沿線のうち概ね行田及び鴻巣市域の外縁部一円。需要層は、行田市に地縁を有する一次取得者等が中心で、近傍の取引水準は300㎡∼500㎡程度の土地で500万円∼1000万円、新築建売で1800万円∼2300万円程度。JR駅勢圏にはあり、周辺地域では開発業者による分譲が活発に行われている。秩父鉄道沿線と比較して、都心への接近性が優れること等を反映し、地価は安定して推移している。
一般的要因過去5年間で行田市の人口は4．3％の減少、高齢化率は26．4％で高齢化率は県全体より高い水準にあり、毎年上昇し県全体よりも際立っている。

齋藤雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤雅一
価格17,600円/㎡
個別的要因個別的要因の如何による市場性への影響は、特段には認められない。
地域要因人口減少下において、市内の土地需要は、全般にJR駅勢圏を指向しており、当該圏においては、地価は比較的安定推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR高崎線沿線のうち概ね行田及び鴻巣市域の外縁部一円。需要層は、地縁を有する個人が中心で、近傍の取引水準は、新築建売で1800万円∼2300万円程度。その一方、個人間売買のケースも相当割合を占めるとみられ、その価格水準は、分譲水準と比較してかなり下位に位置する等、売主・買主の別により価格の分散が大きい。また、標準的な物件での中間需要者買取り事例は少なく、中間需要の対象は素地が中心であることが窺える。
一般的要因行田市の5年間人口変動は−4．3％。土地取引件数は28年9月までの1年間705件で、対前年同期比−7．4％減。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1268617
北緯 139度461454

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県行田市大字長野字中斉３４５４番５埼玉県行田市向町１８１番２埼玉県行田市大字忍字北谷２４６番３埼玉県行田市大字埼玉字百塚通４８４８番１埼玉県行田市佐間３丁目３２８０番２埼玉県行田市桜町２丁目１５０８番３埼玉県行田市大字持田字砂原１６３４番４０埼玉県行田市矢場２丁目４８８番埼玉県行田市忍２丁目１４１番１７埼玉県行田市佐間３丁目３２１１番２埼玉県行田市長野４丁目２８番１２埼玉県行田市桜町３丁目１６５６番１３外埼玉県行田市門井町１丁目２６番２外埼玉県行田市駒形１丁目１７３番６埼玉県行田市向町５８番４外埼玉県行田市佐間１丁目３７０４番４埼玉県行田市忍２丁目１４１番１７埼玉県行田市長野１丁目８番５外埼玉県行田市大字南河原字町１７４０番１埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１埼玉県行田市大字前谷字西通７７２番３

参考：近隣駅の地価相場

行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)東行田駅(地価相場 36,400円/㎡)吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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