埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９(行田市駅・持田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
39,500円
2017年01月01日に行った埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９(埼玉県行田市城西５−３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９ |
| 住居表示 | 城西５−３−８ |
| 価格 | 39,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 持田、700m |
| 地積 | 133㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東7.9m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
野口圭介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野口圭介 |
|---|---|
| 価格 | 39,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であるが、地域要因に変動はなく、地価は依然として弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣にカインズモールが立地し、利便性のよい住宅地としての状況に特段の変化は無く、現状維持で推移していくものと予測する。地価は景気の不透明感と人口減少等の影響により、下落基調が続くものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は秩父鉄道線沿線で、行田市内に存する持田駅、行田市駅、東行田駅の各駅勢圏に所在する住宅地域である。需要者の中心は同市及び周辺市に居住する30代∼40代が大半で、県南等の地域からの転入はほとんどない。都心へはJR高崎線沿線の駅を利用する必要があり、相応の時間を要する。ミニ開発された分譲住宅が散見され、土地は150㎡∼200㎡で500万円∼900万円程度、新築戸建物件は1900万円∼2200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 埼玉県北部域では、少子高齢化や人口減少、また景気回復の不透明感等により、全般的に地価は下落傾向が続いており、不動産需要も低調である。 |
竹村実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹村実 |
|---|---|
| 価格 | 39,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替・競争関係にある他の不動産との優劣及び競争力については、東方位である点がやや優位である。 |
| 地域要因 | JR行田駅への接近性及び都心への交通の便が悪く、不動産開発はあまり見られない。地価は下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 街区の整った駐車場の多い住宅地で、特段の変化は無く、現状維持で推移していくものと予測する。地価は少子高齢化と人口減少による需給ギャップの拡大から下落基調が続くと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は秩父鉄道沿線で、国道17号バイパスの北側の行田市内の圏域である。需要者の中心は同市及び周辺市に居住する30代∼40代が大半で、他の地域からの転入は殆んど見られない。市内各所でミニ開発された分譲住宅が散見され、土地は150㎡∼200㎡で600万円∼1100万円程度、新築戸建物件は1900万円∼2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 少子高齢化、人口減少、地域経済の低迷及び勤労者所得の伸び悩み等と相俟って、需要は弱く、不動産価格は下落基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1268617 北緯 139度461454 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)東行田駅(地価相場 36,400円/㎡)吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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