兵庫県宝塚市御殿山３丁目３０番２(宝塚駅・清荒神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


175,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市御殿山３丁目３０番２(兵庫県宝塚市御殿山３−４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を175,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市御殿山３丁目３０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市御殿山３丁目３０番２
住居表示御殿山３−４−５
価格175,000円/㎡
交通施設、距離宝塚、770m
地積164㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

熊谷有剛氏による調査レポート

不動産鑑定士熊谷有剛
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域で、買替層等による底堅い需要が認められる。
地域要因の将来予測居住環境が良好な高台の戸建住宅地域であり、需要は買替層を中心に底堅く推移している。地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急宝塚線、今津線及びJR福知山線沿線で概ね宝塚市の圏域である。中心となる主な需要者は、宝塚市及び阪神間居住の富裕層・買替層である。最寄駅から徒歩圏内の高台に位置する閑静な住宅地域であり、一部に画地の細分化も見られる。需要は底堅く、地価は若干の回復傾向となっている。市場の中心価格帯は、土地価格で3，000万円程度、新築戸建住宅で5，000万∼6，000万円程度である。
一般的要因当市は住宅・観光都市として推移・発展してきたが、立地条件、利便性等による需要の二極化が一層進行している。

森本光弘氏による調査レポート

不動産鑑定士森本光弘
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、利便性良好で閑静な住環境が好まれ需要は堅調で、地価は若干上昇している。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅を主体とする高台の住宅地域で、当面は現在の良好な住環境を維持するものと思われる。地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は宝塚市を中心としたJR福知山線及び阪急線沿線の住宅地域。需要者は市内居住者のほか周辺市の二次取得者層等も含まれる。駅徒歩圏でかつ閑静な住環境が好まれ、市内でも選好性の高い住宅地である。近年、高齢世帯を中心に傾斜地が敬遠される傾向があるが、当該地域は緩やかな高台であり地価はやや上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土地は3，000万円前後、新築建売住宅は4，000∼5，000万円程度である。
一般的要因宝塚市の不動産市場に大きな変化は見られないものの、鉄道沿線の都市部と利便性の劣る山手との地価の二極化は一層強まっている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8158291
北緯 135度342371

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)生瀬駅(地価相場 175,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)売布神社駅(地価相場 142,000円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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