奈良県五條市野原西１丁目９４番５(大和二見駅・五条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,400円

2017年01月01日に行った奈良県五條市野原西１丁目９４番５(奈良県五條市野原西１−７−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,400円/㎡としました。

奈良県五條市野原西１丁目９４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県五條市野原西１丁目９４番５
住居表示野原西１−７−１３
価格36,400円/㎡
交通施設、距離五条、1,500m
地積115㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況営業所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅等が並ぶ路線商業地域
前面道路の状況東15.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格36,500円/㎡
個別的要因隣接店舗を標準地が買収して、2棟連棟のタクシー業を開業している。個別的要因の特段の変更はない。
地域要因道路幅員は広いが、歩行者数は減少し、地域経済の斜陽化の中、集客数は減少を続けている。本町、新町の国道拡幅も商業繁華性を高めてはいない。
地域要因の将来予測中小規模の店舗併用住宅等が立地する国道沿いの路線商業地である。繁華性はやや低下傾向にあるが、将来的には大差なく現状を維持するものと考察される。地価は経済の不透明感から、下落傾向はまだ続くと予測される。
市場の特性中南和地区の圏域に存する路線商業地域が同一需給圏である。需要者は地縁血縁を有する事業者であるが、事業形態としては比較的小規模資本での出店計画に限定される傾向がある。国道168号線沿いに沿道型商業サービス施設等が立地しているが、京奈和自動車道の整備に伴う地元交通量の減少や生活様式の変化、さらに地域経済の斜陽化による集客力の低下等により不動産市場は低迷している。土地は120㎡程度で500万円前後の取引が中心的価格帯である。
一般的要因京奈和自動車道の整備によるドーナッツ化現象が、商業繁華性を衰えさせている。近隣の国道拡幅は車通行を増加させたが、歩行集客力を弱めている。

平田馨氏による調査レポート

不動産鑑定士平田馨
価格36,300円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因周辺地域においては一定の集客力を有する施設が存するが、系統連続性の低下及び背後地の縮小が避けられないため、需要は引き続き弱含みである。
地域要因の将来予測店舗併用住宅等が並ぶ成熟した路線商業地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の路線商業地域として推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は奈良県南部における幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域等の圏域。需要者の属性は同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業主又は小規模法人事業者が中心。他府県等からの需要は少ない。五條市における当該幹線道路の系統連続性はやや劣ることから、回遊性も劣るため、路線商業地域としての背後地は限定されている。よって、近隣地域の需要は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は土地35坪で400万円程度となっている。
一般的要因当市は総人口及び生産年齢人口共に減少傾向にある。また都心への接近性にも劣る地域である。結果、市場滞留期間も長く、地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3446369
北緯 135度6962904

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大和二見駅(地価相場 25,100円/㎡)五条駅(地価相場 25,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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