奈良県五條市五條３丁目３８８番５(五条駅・大和二見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,600円

2017年01月01日に行った奈良県五條市五條３丁目３８８番５(奈良県五條市五條３−１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,600円/㎡としました。

奈良県五條市五條３丁目３８８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県五條市五條３丁目３８８番５
住居表示五條３−１−４
価格57,600円/㎡
交通施設、距離五条、310m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が多い国道沿いの路線商業地域
前面道路の状況北15.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格57,600円/㎡
個別的要因飲食店であったが、介護事務所に変わった。
地域要因国道沿いの路線商業地に存し、地域要因についての特段の変化は見られない為、当面は現状のまま推移するものと考察される。
地域要因の将来予測近隣地域は店舗、事務所等が多い国道沿いの路線商業地であり、地域要因の大きな変動は見当たらない。商業施設の変転はあるだろうが、繁華性は将来的にも変動ないであろう。地価は依然として弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は概ね奈良県中南部の路線商業地である。需要者は地元事業者の他、全国展開の沿道型店舗の事業者等も考えられる。京奈和自動車道の整備により周辺市への顧客の流出が目立ち、地域の集客力の低下が見られ、商業地の需要は減退している。対象標準地の存する地域は国道沿いの路線商業地であるが、当該地域の商業活性の低下や画地規模が大小様々に入り混じっていることなどから、市場としての一定の価格帯の設定は困難である。
一般的要因京奈和自動車道の整備による周辺市への顧客流出により、商業地域の客足が減少しており、商業活性化が低下傾向にある。

藤田秀紀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田秀紀
価格57,600円/㎡
個別的要因競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。
地域要因市内で最も商業集積性が高い国道24号線沿いの商業地域であるが、後継者難等から衰退化傾向にあり、地価の下落が継続している。
地域要因の将来予測近隣地域は、国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、既に土地の有効利用の程度が高い地域であることから、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は、奈良県南和地区内の商業地である。需要者の中心は概ね南和地区内の事業者またはマンション開発業者に限られる。当該地域は、JR五條駅から比較的近い路線商業地域であり、五條市内では有数の商業集積性が高い商業地域であるが、五條市及びその周辺地域の人口減少や高齢化の影響等により、昨今需要は低調である。取引価格は多様であり、需要の中心となる価格の指摘は困難な状況にある。
一般的要因隣接する和歌山県橋本市内の商業施設等に顧客が流出する傾向が続き、駅周辺の商店街等の経営に影響を与え商業地域の衰退化が進行しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3529194
北緯 135度6993902

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

五条駅(地価相場 25,650円/㎡)大和二見駅(地価相場 25,100円/㎡)北宇智駅(地価相場 26,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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