奈良県五條市須恵２丁目８５番３(五条駅・大和二見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
51,600円
2017年01月01日に行った奈良県五條市須恵２丁目８５番３(奈良県五條市須恵２−２−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県五條市須恵２丁目８５番３ |
| 住居表示 | 須恵２−２−２８ |
| 価格 | 51,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 五条、300m |
| 地積 | 67㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中本欽也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中本欽也 |
|---|---|
| 価格 | 51,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 敷地規模の小さな中間画地である。個別的要因に関し、特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 駅前商店街の歩行者数は減少し、集客力は低迷している。新規出店等の動きがなく、商店街としての機能低下が見られ、需要は低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価については依然として下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、五條市及び隣接市町の最寄り駅まで徒歩圏内に存する古くからの商業地域である。需要者は地元の小売店などの個人事業者が中心である。最寄り駅に近い商業地だが、歩行者の往来の少ない地域で空き店舗も多く、商業繁華性が低いことから需要は低調である。規模は概ね70㎡程度のものが多い。需要の中心となる価格帯については、需要が低く取引が少ないことから把握が困難であるが、総額で300∼400万円程度の取引が主となると予測される。 |
| 一般的要因 | 総人口、生産年齢人口ともに減少しており、企業収益や雇用情勢は依然厳しい状況にある。また、不動産市場の滞留期間は長く、低迷している。 |
谷正直氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷正直 |
|---|---|
| 価格 | 51,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地面積が小さく、総額が低いために地元住民を中心とした市場となる。特段の個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前商店街の歩行者数は減少し、集客数は低迷している。新規出店等の動きもなく、商業街としての機能低下が見られる。地価は下落傾向が続く。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅に近い商栄会通りの商業地である。五條駅周辺の商業繁華性は低下傾向にあり、シャッター通り商店街となっており、今後もこの傾向は続くと予測される。不動産市場においても、地価の上昇は期待できない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は五條市及び隣接市の在来型商業地域。駅近郊の商店街を主とした個人事業目的の需要者が中心。事業形態としては比較的小規模資本での出店計画に限定される傾向があるが、商業繁華性が低下している現況での新規出店は難しい。京奈和自動車道の整備に伴う地元交通量の減少、さらに地域経済の斜陽化による集客力の低下等により、近隣の不動産市場は低迷している。土地面積は小規模で、100㎡程度で500万円前後の取引が主となると予測される。 |
| 一般的要因 | 既存商店街や幹線道路沿いの商業地域は、京奈和自動車道の部分開通により周辺市への顧客流出が見られ、集客力は低下。商業地需要は減退傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度3541136 北緯 135度6973042 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
奈良県五條市須恵１丁目字垣内西側２２８番奈良県五條市本町３丁目字蟻塚６４番２奈良県五条市野原町字東町３０２５番奈良県五条市岡口１丁目字水落６８番３外奈良県五条市野原町字西ジマ９４番５奈良県五条市五條３丁目字西栄３８８番５奈良県五條市本町１丁目２０７番５奈良県五條市今井２丁目３７番２奈良県吉野郡西吉野村大字百谷字觀音寺１０１１番１外奈良県五條市今井３丁目４３７番１７奈良県五條市下之町２２７番奈良県五條市五條３丁目３８８番５
参考：近隣駅の地価相場
五条駅(地価相場 25,650円/㎡)大和二見駅(地価相場 25,100円/㎡)北宇智駅(地価相場 26,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード