滋賀県彦根市本町３丁目１３４番(彦根駅・ひこね芹川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,900円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市本町３丁目１３４番(滋賀県彦根市本町３−２−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,900円/㎡としました。

滋賀県彦根市本町３丁目１３４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市本町３丁目１３４番
住居表示本町３−２−４１
価格55,900円/㎡
交通施設、距離彦根、1,600m
地積254㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に寺院等も見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三宅純也氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅純也
価格55,900円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因中心部の既成市街地で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測JR彦根駅勢圏に属する中心部の住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね湖東及び湖北地域の類似の住宅地域。特に、彦根市中心部に位置する既成市街地との代替競争関係が強い。需要者の属性は、彦根市居住者が中心で、地縁的選好性が相対的に強い。近年における市場の需給動向は、景況感等からやや弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で1，200万円∼1，600万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。彦根市の人口と世帯は微増傾向だが、不動産市場は供給過剰感がある。

小川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士小川聡
価格55,900円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する北東向きの中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、個別的要因に変動はない。
地域要因安定的な土地利用状況の既成住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められないが、地価はやや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測旧城下町の名残を残す住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと予測される。彦根市内の住宅地の供給過剰感と既成市街地の需要停滞感から、地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR彦根駅勢圏を中心とした既成住宅地域で、需要者は彦根市内在住者が中心で、一部に市外からの流入もある。駅徒歩圏外の既成住宅団地の市況は、郊外住宅団地の販売供給過多の状況からやや需要回復の過程にあるが、近隣地域は戸建て既成住宅地域であり地域の景気や土地需要の停滞基調のなか地価は微減傾向が継続している。戸建住宅用土地は1300万円∼1500万円程度、新築の戸建物件は3000万円台の物件が需要の中心価格帯である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調の停滞感が強く地域による斑模様が顕著。彦根市の人口・世帯数ともに微増傾向にあるが、地価は依然微減基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2730385
北緯 136度2493569

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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