滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４(彦根駅・ひこね芹川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,700円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,700円/㎡としました。

滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４
住居表示 
価格41,700円/㎡
交通施設、距離南彦根、1,800m
地積169㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に小売店舗が見られる住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋長文昭氏による調査レポート

不動産鑑定士橋長文昭
価格41,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する南西向きの中間画地であり、居住の快適性に優れ、相対的選好性が強い。
地域要因戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、利便性が劣り、地縁性が強く市場は限定的であることから、地価は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、彦根市を中心とした既成住宅地域である。需要者は地元居住者が中心で、他地域からの転入は殆ど見られない。周辺に小規模分譲地が散見されるものの、当該地域は地縁的選好性が強く、新規分譲地との比較における選好性がやや劣ることから需要は弱く、地価は依然下落基調で推移している。中心となる価格帯は、土地単価で概ね40，000円／㎡前後、総額で700万円前後と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた弱含みの状態にある。彦根市の人口・世帯数は微増傾向にある。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格41,700円/㎡
個別的要因標準的規模の中間画地であるが方位に優位性があり標準的画地に比べ快適性が優る。台形であるが利用阻害の程度は低位。個別的要因に変動はない。
地域要因河川に近接して戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、取引市場はやや閉鎖的で地縁的選好性が強い。地域要因に特段の変動はない。
市場の特性同一需給圏はJR南彦根及び彦根駅勢圏を中心とした既成住宅地域。需要者は地元居住者が中心である。本地域は河川に近接する既成住宅地域で既存建物の建替えや分家住宅建築等が主で地域外からの流入は少ない。よって本地域は地縁的選好性が強い狭隘な市場特性を有する限定的な独自市場であり土地取引はさほど多くないことから、中心価格帯の把握は困難であるが、同一需給圏内の取引事例等から4∼5万円／㎡程度と把握する。
一般的要因彦根市においては全体人口は概ね微増傾向で生産年齢人口の減少傾向と高齢化率は進行している。不動産市場においては供給過剰感が否めない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度274461
北緯 136度2596226

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県彦根市小泉町字梨子ノ木８５５番２ほか３筆滋賀県彦根市銀座町２０４番１滋賀県彦根市佐和町３１７番５ほか２筆滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番滋賀県彦根市佐和町２０番外滋賀県彦根市佐和町４２８番１外滋賀県彦根市長曽根南町字太郎坊５２５番１８滋賀県彦根市船町７５番滋賀県彦根市松原町字百間橋１８１３番４９滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番

参考：近隣駅の地価相場

彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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