滋賀県彦根市旭町５９８番(彦根駅・ひこね芹川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
75,000円
2017年01月01日に行った滋賀県彦根市旭町５９８番(滋賀県彦根市旭町８−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県彦根市旭町５９８番 |
| 住居表示 | 旭町８−２４ |
| 価格 | 75,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 彦根、300m |
| 地積 | 263㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 駅近くに中低層の事務所、店舗等が多い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
河原崎和夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河原崎和夫 |
|---|---|
| 価格 | 75,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 駅前及び駅近接商業地は飲食業を主としたテナント進出が進み需要は安定的に推移するものと予測。また彦根市への観光客は増加傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR彦根駅近接の事務所や店舗が多い商業地で概ね現状維持と予測。駅前通り背後に位置し繁華性はやや低位であるが近年の観光客増加傾向や駅前商業地に飲食店舗等の進出が進み価格水準も相まって地価は安定的と予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖東地区から湖北地区の彦根市及び近郊市域内の既成商業地の圏域と判断する。需要者の中心は法人事業者と判断する。JR彦根駅近接地域に位置し一定の立地ポテンシャルを有する。同市内においては郊外大型店舗への顧客流出傾向が顕在化する一方で駅前及び近接商業地においては新規店舗の進出や観光客の増加傾向等による優位な立地ポテンシャルを有し需要は安定的と判断。中心価格帯の把握は若干困難であるが7∼8万円／㎡程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 彦根市人口は概ね微増傾向であるが高齢化率は進行。県内観光入込客数及び延べ宿泊者数ともに大きく増加傾向にある。 |
小川聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川聡 |
|---|---|
| 価格 | 74,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模・形状を有する中間画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で、格差率に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの駅前商業地域で、商業収益性の長期低落傾向や土地利用状況に変化はなく、地価は微減基調が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅から比較的近い既成の商業地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、今後も安定的で地価はやや微減傾向で推移するものと思料される。景観規制等から新規の高層共同住宅等の開発は難しい状況にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR彦根駅周辺の商業地域であり低層店舗付住宅、事務所、中層店舗付共同住宅等が見られる地域である。需要者の中心は個人・法人事業者である。商住混在の商業地域であり利便性に優れるため住居系用途での開発も想定されるが景観規制から高度利用は制限され需要は強くはない。商業繁華性も低調で店舗の新規参入も少ない。取引が少なく中心価格帯の判定は困難であるが単価で概ね7万∼8万円／㎡程度と判定され、価格は依然微減基調にある。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調の停滞感が強く地域による斑模様が顕著。彦根市の人口・世帯数ともに微増傾向にあるが、地価は依然微減基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2739778 北緯 136度2623918 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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