兵庫県赤穂市磯浜町７１番(播州赤穂駅・天和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,700円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂市磯浜町７１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,700円/㎡としました。

兵庫県赤穂市磯浜町７１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂市磯浜町７１番
住居表示 
価格66,700円/㎡
交通施設、距離播州赤穂、2,100m
地積231㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が見られる区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田勉氏による調査レポート

不動産鑑定士田勉
価格66,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅や共同住宅等が周辺において増加傾向にあるが、区画整理地区における住宅用地の大量供給が懸念される。
地域要因の将来予測区画整理済の住宅地域であり、周辺は戸建住宅等が徐々に増加しており、今後も現状の住環境を維持しながら熟成を深めてゆくものと予測する。よって、地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は赤穂市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者及び市内の工場従事者が大半で、圏外からの転入者は少ない。地元業者による小規模な分譲住宅地開発が土地区画整理事業地区を中心に見受けられるため、市内の住宅地の需給関係は周辺市町と比較して安定している。また、土地は1，000万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，500万円∼3，000万円が取引の中心価格帯となっている。
一般的要因市内の人口は減少傾向で高齢化率もやや高い。取引価格は弱含みで推移しており、取引件数・建築着工数も直近は減少傾向である。

中西賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士中西賢一
価格66,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の地域要因の変動はなく、今後も中規模一般住宅を中心とする住宅地域として、成熟を深めていくものと考えられる。
地域要因の将来予測近隣地域は、区画整理済みの中小規模一般住宅を中心とする地域であり、徐々にその成熟の度合いを深めているところである。今後も当該傾向が継続するものと考えられる。地価は緩やかな下落基調で推移している。
市場の特性同一需給圏は赤穂市中心部及びその周辺の住宅地域で、需要者の中心は、市内に勤務先する給与所得者層である。外部からの転入者は非常に限定的である。土地総額の中心価格帯は1，000万円から1，500万円程度となっている。新築戸建住宅の総額は2，500万円から3，000万円程度が需要の中心である。近隣地域については周辺に未利用地が見られるものの、供給過剰感はなく、需給ともに安定している。
一般的要因赤穂市において、人口減少率、高齢化率は県内の平均値を上回っており、先行きは未だ不透明である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7592111
北緯 134度3759545

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)天和駅(地価相場 29,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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